나이스옥션 법원경매 안산 2023타경53863 [3] 경기도 안산시 상록구 월피동 산19-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경53863 [3] 경기도 안산시 상록구 월피동 산19-3 임야 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매11계 2023타경53863 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 산19-3 | 감정가: 1,218,057,000원 | 최저가: 292,455,000원 | 용도: 임야

1. 안산지원 2023타경53863 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경53863 (3)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 산19-3

용도: 임야

감정가: 1,218,057,000원

토지면적: 70,612.00㎡ (약 21,360.43평)

토지 지분율: 17,653.00㎡ (지분 매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 35.13㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 입지조건

해당 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 산19-3에 위치한 임야입니다. 주소지 주변은 자연녹지지역으로, 산림이 분포하고 있습니다. 임야도 상으로는 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 관습상 도로를 통해 접근이 가능합니다. 이는 차량 통행이 다소 제한적일 수 있음을 의미합니다.

주변 지역으로는 월피동 행정복지센터, 안산천 등이 있으며, 대중교통 이용 시 버스 35번, 314번, 320번, 991번 등을 이용할 수 있으며, 가장 가까운 버스 정류장은 석탑마을입니다. 가장 가까운 지하철역은 4호선 초지역이지만, 도보로는 약 44분 소요됩니다.

안산시 상록구 월피동 지역은 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발 사업이 일부 진행되고 있으나, 해당 물건의 구체적인 입지 환경은 개발이 덜 된 자연림 지역의 특성을 보입니다. 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 중복병합사건으로 진행되며, 여러 특이사항 및 주의사항을 가지고 있습니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

1. **지분 매각**: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건으로, 전체 소유권 확보에 제약이 있습니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 단독으로 부동산 전체를 활용하거나 처분하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

2. **공유자 우선매수**: 지분 매각 물건의 경우, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 매각기일까지 보증금을 제공하고 행사할 수 있으며, 이는 최고가 매수 신고인이 있더라도 해당 공유자에게 우선적으로 매각이 허가되도록 하는 제도입니다. 다만, 우선매수권은 1회에 한하며, 행사하지 않을 경우 다음 매각기일부터는 우선권이 없습니다.

3. **유치권**: 현장에서 가건물 출입구에 '유치권 진행 중'이라는 표시가 있어 유치권 존재 가능성이 있습니다. 유치권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하고 채권 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리이며, 일반적으로 경매개시 결정 이전에 적법하게 취득한 유치권만이 낙찰인에게 대항할 수 있습니다. 유치권자는 경매 신청은 가능하나 우선변제권은 없습니다. 유치권 성립 여부는 법정지상권 성립 여부와 함께 불분명하며, 현장 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다.

4. **법정지상권**: 제시외 건물 부지가 있으나, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자였다가 경매 등으로 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 의미합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 낙찰자는 건물 소유를 방해할 수 없어 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

5. **재매각**: 본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 재매각은 낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 기타 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 재매각 사건은 일반 경매보다 유찰 횟수가 많을 수 있어 가격적인 이점이 있을 수 있으나, 특별한 사유가 숨어 있을 가능성도 있어 면밀한 분석이 필요합니다. 본건은 재매각 시 특별매각조건으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 적용됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로, 직접적인 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근 월피동 지역에는 아파트 단지 밀집 지역과 다세대 주택 밀집 지역을 중심으로 상가들이 형성되어 있으며, 광덕시장, 시낭운동장 주변에 상권이 분포하고 있습니다. 안산천 주변에는 차량 정비업체, 설비업체, 공구 소매점 등이 있습니다.

대중교통 이용 시 중앙역 등 주요 상권으로의 접근성은 있으나, 월피동 자체의 상권은 주거 지역 중심의 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

안산시 상록구 월피동은 주거 지역으로서 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재되어 있습니다. 교육 시설로는 광덕초등학교, 시랑초등학교, 성포중학교, 광덕고등학교, 안산공업고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 면에서는 버스 노선이 다양하게 운행되고 있으며, 다만 배차 간격이 길거나 교통 체증으로 인한 지체가 발생할 수 있습니다. 신안산선 성포역이 개통 예정(미개통)입니다.

지역 내 도시재생 뉴딜 사업으로 주차 환경 개선 및 주거 환경 개선 사업 등이 진행되고 있어, 향후 지역 생활 환경 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* **지분 매각으로 인한 소유권 제한**: 토지 전체 소유권 확보가 어려워 활용 및 처분에 제약이 따릅니다.

* **공유자와의 협상**: 다른 공유자와의 합의가 필수적이며, 협상이 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 난항을 겪을 수 있습니다.

* **유치권 및 법정지상권 문제**: 유치권 신고 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* **맹지 가능성 및 도로 접근성**: 공식적으로 맹지이나 관습상 도로를 통해 접근 가능하나, 도로의 법적 안정성 및 사용 범위에 대한 확인이 필요합니다.

* **재매각 사유**: 반복적인 유찰 또는 낙찰자의 대금 미납 등 재매각 사유에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 이는 물건 자체의 문제점을 시사할 수 있습니다.

* **특별매각조건**: 재매각으로 인해 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 상향된 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 임야의 지분 매각 건입니다. 토지 전체 면적 대비 낮은 지분율로 매각되며, '유치권', '법정지상권', '맹지' 등 권리관계 및 물건 자체에 대한 복잡한 고려사항이 존재합니다. 특히, 유치권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하고, 지분 매각으로 인한 소유권 제약 및 공유자와의 관계 설정이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

재매각이 진행되고 있으며, 매수보증금이 20%로 상향된 점은 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 그만큼 물건의 하자나 복잡성을 시사할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 권리 분석 및 현장 조사를 통한 철저한 사전 검토가 필수적이며, 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해와 함께 복잡한 이해관계를 조율할 수 있는 경험과 역량이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* **토지 가치 상승 잠재력**: 안산시 월피동 지역은 도시재생 뉴딜사업 등 개발이 이루어지고 있어, 장기적으로 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* **가격적 메리트**: 재매각으로 인한 유찰 가능성과 지분 매각이라는 특성상, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

* **공유자 우선매수 활용**: 만약 본인이 해당 토지의 공유자라면, 우선매수권을 활용하여 전체 지분을 확보하는 기회로 삼을 수 있습니다.

* **개발 가능성**: 임야의 현황 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 향후 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 현황은 자연림, 일부 전 및 임야 기타)

**주의:** 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가와 상담 후 직접적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매11계