나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [6] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층113호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [6] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층113호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경1598
• 주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층113호 (학운프라자)
• 감정가: 477,000,000원
• 최저가: 114,528,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층113호 (학운프라자) | 감정가: 477,000,000원 | 최저가: 114,528,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2023타경1598 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (6)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층113호

용도: 근린생활시설

감정가: 47,700,000원

토지 면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

건물 면적: 40.11㎡ (약 12.1평)

총 면적: 61.27㎡ (약 18.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 3층 건물 내 제1층 제113호.

건물 현황: 감정평가서 요약에 따르면, 해당 호실을 포함한 건물 전체가 근린생활시설로 이용 중이며, 기호(1)-(6)은 현재 '공실' 상태, 기호(7)-(8)은 '커피숍', 기호(9)-(19)는 '병원', 기호(20)-(21)은 '골프연습장(인테리어 공사중)', 기호(23)은 'PC Cafe', 기호(24)-(25)는 '식당', 기호(26)-(30)은 '골프연습장'으로 이용 중이거나 예정되어 있음. 본건 113호의 정확한 현황은 별도 확인 필요.

토지 이용 현황: '제1,2종 근린생활시설'의 건부지로 이용 중.

제시외 면적: 없음.

3. 입지 조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 학운4일반산업단지 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설과 중소규모 공장들이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 폭 12m에서 25m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

4. 권리 분석

특이사항으로는 '유치권'이 신고되어 있습니다. 유치권은 경매에서 매우 중요한 권리이며, 낙찰자가 인수할 수 있으므로 권리 성립 여부 및 법적 효력을 철저히 분석해야 합니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOO, 소유자는 (OOOOOO입니다.

건물 현황과 공부 상 용도가 일부 다른 부분이 있어, 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다. (예: 건축물대장 상 '당구장', '학원', '의원'이나 현황은 '골프연습장', 'PC Cafe', '식당' 등으로 이용 중)

임대차 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 학운4일반산업단지는 김포시의 주요 산업단지 중 하나로, 다수의 산업체와 종사자들이 상주하고 있습니다.

단지 내 및 인근에는 식당, 커피숍, 병원, PC Cafe, 골프연습장 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

이러한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 향후 주변 산업단지 개발 및 확장에 따른 추가적인 상권 성장 가능성도 있습니다.

6. 생활 정보

학운4일반산업단지 내 위치하여 산업단지 근로자들을 위한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

주변에 대형 쇼핑몰이나 주거 밀집 지역이 인접해 있지 않아, 생활 편의 시설은 산업단지 내 위주로 형성되어 있습니다.

현재까지 확인된 정보상, 본건 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접해 있다는 정보는 없으나, 산업단지라는 특성상 환경 관련 민감성이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권' 존재입니다. 유치권 신고가 사실일 경우, 낙찰자가 이를 인수하게 되므로 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 유치권의 성립 여부와 정확한 금액을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

건축물대장과 실제 이용 현황이 다른 부분이 다수 확인되어, 향후 용도 변경이나 불법 건축물 관련 문제 발생 시 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 호실이 공실 상태이며, 다양한 업종의 경쟁이 예상되므로 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 전략이 필요합니다.

산업단지 내 상가로서, 주거 지역 상가에 비해 경기 변동이나 산업단지 업황에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

학운4일반산업단지의 활발한 산업 활동으로 인한 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하여, 임대 수익 다각화 및 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

유치권이라는 권리상 부담으로 인해 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있어, 권리 분석을 통해 이를 해결할 경우 합리적인 가격에 취득할 수 있습니다.

김포시는 수도권 서북부의 산업 거점으로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (산업단지 확장, 교통망 확충 등)

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운4일반산업단지라는 입지적 장점을 바탕으로, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상가로서의 투자 가치를 지니고 있습니다.

그러나 유치권이라는 중대한 권리상의 난관이 존재하며, 공부와의 차이, 공실 가능성 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권 문제를 명확히 파악하고, 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 현실적으로 평가한다면, 경쟁력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 신중하고 계획적인 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

부천지원 경매7계