나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [4] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [4] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층110호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층110호 (학운프라자) | 감정가: 603,000,000원 | 최저가: 144,780,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2023타경1598 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (4)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층110호

용도: 근린생활시설

감정가: 603,000,000 원

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지 지분율: 2849

건물면적: 54.01㎡ (약 16.34평)

건물 지분율: 5401

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항:

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 학운4일반산업단지 내에 자리하고 있습니다. 이 지역은 근린생활시설 및 중소규모의 공장들이 밀집해 있는 산업 중심지대입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건도 보통 수준입니다. 단지는 김포와 인천의 경계에 위치하며, 제2외곽순환도로 검단IC, 양촌IC와 인접하여 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 인근 산업단지들과의 연계를 통해 시너지 효과를 창출할 수 있는 중추적인 입지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 권리상 이슈는 '유치권'이 있다는 점입니다 [특이사항]. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 이르렀을 때, 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 점유하고 행사할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 유치권의 성립 여부, 채권액, 그리고 낙찰 후 인수 시 발생할 수 있는 문제점 등을 철저히 조사하고 법률 전문가와 상의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 학운프라자는 다양한 업종의 근린생활시설로 운영되고 있습니다. 조사된 바에 따르면 커피숍, 병원, 골프연습장, PC Cafe, 식당 등 다수의 상업 시설이 입점해 있습니다 [감정평가서 요약]. 그러나 일부 호실은 현재 공실 상태이며, 일부는 인테리어 공사 중이거나 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이한 경우가 확인되었습니다 [감정평가서 요약]. 이러한 점은 임대 수익률이나 향후 운영 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다. 산업단지 내 위치하여 해당 단지 근로자들을 대상으로 하는 서비스 업종의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 근린생활시설 용도로, 산업단지 내에 위치하므로 일반적인 주거지역의 생활 편의시설(학교, 공원 등)과는 다소 거리가 있습니다. 대신, 산업단지 근로자들을 위한 식당, 편의점, 카페 등의 상업시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 인근에 다양한 산업 시설이 밀집해 있어 관련 비즈니스 활동을 지원하는 인프라를 활용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 투자에 있어 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '유치권'의 존재입니다. 이는 인수 부담 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

둘째, 일부 호실의 '공실' 상태는 임대 시장의 포화 또는 경쟁 심화 가능성을 시사합니다.

셋째, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이는 추후 행정적인 문제나 용도 변경 시의 어려움을 야기할 수 있습니다 [감정평가서 요약].

넷째, 주변 지역(양촌읍 학운리)에서는 과거 쓰레기 광역소각장 건립 후보지로 거론되며 주민들의 반대와 우려가 있었던 사례가 있습니다. 비록 현재 확정된 시설은 아니지만, 향후 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

다섯째, 일부 호실들이 경계벽 없이 일체로 이용되고 있다는 점은 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 더할 수 있습니다 [감정평가서 요약].

1.7. 종합 의견

본건은 김포시 학운4일반산업단지 내에 위치하여 교통 및 산업 인프라 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 다양한 상업 시설이 운영되고 있어 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상의 부담이 존재하며, 일부 공실 및 공부와의 차이 등은 추가적인 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 주변 지역에서의 소각장 건립 관련 논란은 향후 지역 환경 변화 가능성을 시사합니다. 따라서 본건에 대한 투자는 신중한 접근과 철저한 현장 조사, 법률 전문가의 자문을 필수적으로 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 학운4일반산업단지라는 입지 자체는 지속적인 산업 활동과 배후 수요를 기대할 수 있다는 점입니다.

둘째, 다양한 업종의 근린생활시설이 혼재하여 임대 수요처 확보가 상대적으로 용이할 수 있습니다.

셋째, 만약 유치권 문제가 합리적인 비용으로 해결될 수 있다면, 현재의 감정가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 일부 호실의 이용 현황이 공부와 다르다는 점을 활용하여, 사업 목적에 맞게 개조하거나 리모델링하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

투자 결정을 내리기 전에 반드시 유치권의 진위 여부와 처리 방안, 그리고 향후 인접 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매7계