나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [3] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [3] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층107호 (학운프라자) | 감정가: 466,000,000원 | 최저가: 111,887,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2023타경1598 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (3)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 107호

용도: 근린생활시설

감정가: 466,000,000원

토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

토지 지분율: 2300

건물면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

건물 지분율: 4360

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 학운4일반산업단지 내에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모의 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업단지의 활동과 더불어 지역 상권을 형성하고 있습니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 본 물건은 북동, 남동, 남서, 북서측으로 각각 폭 15m, 25m, 15m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되는 물건입니다. 이는 채권자의 신청에 따라 담보권 실행 등으로 경매가 개시된 것으로, 일반적인 경매 절차를 따릅니다. 가장 주목해야 할 권리사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하고 인도하지 않을 수 있는 권리입니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 유치권자에게 채무를 변제해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 유치권의 성립 여부, 피담보채권의 금액 등을 면밀히 파악해야 예상치 못한 추가 부담을 막을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

학운4일반산업단지라는 입지적 특성상, 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다. 현재 물건의 일부 호실은 커피숍, 병원, 골프연습장, PC Cafe, 식당 등 다양한 업종으로 운영되거나 운영 예정인 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 호실은 현재 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있어, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 추가적인 시간과 투자가 필요할 수 있습니다. 이러한 다양한 업종 분포는 상권의 수요를 보여주는 지표이기도 하지만, 업종별 활성화 정도와 경쟁 구도에 대한 심층 분석이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 산업단지 내 근린생활시설로서, 단지 내 근로자들의 편의를 위한 다양한 시설이 입점해 있습니다. 건물 내부에 입점한 커피숍, 식당, 병원 등은 근로자들의 일상생활 및 편의를 지원합니다. 또한, 인근 지역으로의 이동 시 대중교통 및 차량을 이용한 접근성이 양호하여 생활 편의성 측면에서도 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 첫째, '유치권'의 존재는 낙찰 후 인수해야 할 채무 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 둘째, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 여러 호실에서 발견됩니다. 예를 들어, 일부 호실은 공부상 '당구장', '학원', '의원' 등으로 되어 있으나, 현황은 '골프연습장', 'PC Cafe', '식당' 등으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정정, 이행강제금 부과, 업종 제한 등의 행정적 문제를 야기할 수 있습니다. 셋째, 일부 호실(기호 7-8, 9-19, 20-21, 27-30)은 경계벽 없이 일체로 이용되고 있어, 개별 호실로서의 독립적인 가치 평가 및 향후 관리에 어려움이 있을 수 있으며, 복원 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 일부 호실의 현황 '공실' 및 '인테리어 공사 중' 상태는 초기 임대 수익 발생에 차질을 빚을 수 있으며, 공실 해소 및 공사 완료를 위한 추가적인 노력과 비용이 필요합니다. 마지막으로, 임대차 현황이 미상이라는 점은 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포시 학운4일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로, 산업단지 배후 수요를 기반으로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다양한 업종으로 활용될 수 있는 잠재력 또한 갖추고 있습니다. 그러나 유치권의 존재, 공부와의 현황 차이, 일체 이용 호실, 공실 등은 해결해야 할 중요한 과제들입니다. 이러한 복합적인 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 예상되는 모든 추가 비용과 시간을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 잠재적 가치를 실현하기 위해서는 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 학운4일반산업단지라는 고정적인 수요층을 확보하고 있다는 점입니다. 이 지역의 산업 활동이 지속되는 한, 근린생활시설에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 현재 다양한 업종으로 활용되고 있다는 점은 잠재적 임대 수익의 다변화를 기대하게 합니다. 산업단지 활성화와 더불어 지역 부동산 가치 상승의 가능성도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 앞서 언급된 모든 리스크 요인을 충분히 상쇄할 만한 가격 메리트와 장기적인 안목이 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

부천지원 경매7계