나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층104호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층104호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경1598
- 주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층104호 (학운프라자)
- 감정가: 428,000,000원
- 최저가: 102,763,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 근린생활시설
부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층104호 (학운프라자) | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 102,763,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 사건번호: 부천지원 2023타경1598 (1)
* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층104호
* 용도: 근린생활시설
* 감정가: 428,000,000원
* 토지면적: 21.13㎡ (약 6.4평)
* 건물면적: 40.06㎡ (약 12.12평)
* 매각대상: 토지/건물 일괄매각
* 경매구분: 부동산 임의경매
* 소유자: (OOOOOO
* 채무자: 주OOOOOOOO
* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
* 특이사항: 유치권
* 주의사항: (정보 없음)
1.2. 물건 현황
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운4일반산업단지 내에 위치한 학운프라자 1층 104호입니다.
건축물은 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 본건은 1층 104호입니다.
건물 외부 마감은 석재붙임, 내부는 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리입니다.
주요 설비로는 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
토지는 3필지 일단의 장방형 토지로, 제1, 2종 근린생활시설 용도의 건부지로 활용 중입니다.
주변 도로 상황은 북동측 15m, 남동측 25m, 남서측 15m, 북서측 12m 내외의 포장도로가 개설되어 차량 접근이 용이합니다.
토지 이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.
1.3. 입지 조건
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 내에 위치하여 주변이 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다.
차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
산업단지 내에 위치하여 관련 기업체 종사자 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.
1.4. 권리 분석
본건의 주요 권리 분석 사항으로는 '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지고 우선변제를 받을 수 있는 권리로, 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
소유자와 채무자, 채권자 정보가 일부 기재되어 있으나, 경매 절차를 통해 채권이 변제될 예정입니다.
정확한 권리 관계 및 유치권의 성립 여부, 금액 등에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.
1.5. 상권 분석
학운4일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자를 주요 고객으로 하는 상권입니다.
본건 건물(학운프라자) 내에는 커피숍, 병원, 골프연습장, PC Cafe, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있거나 운영 중에 있습니다.
일부 호실은 현재 공실 상태이거나 인테리어 공사 중으로, 잠재적인 임대 수요 및 상업 시설로서의 가치가 있습니다.
주변에 위치한 근린생활시설 및 공장 등으로 인해 유동인구 및 배후 수요는 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.
구체적인 임대료 수준 및 공실률은 미상으로, 현장 방문을 통한 상세 조사가 필요합니다.
1.6. 생활 정보
본건이 위치한 김포시 양촌읍은 산업단지를 중심으로 개발이 진행되고 있는 지역입니다.
주변에 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 생활이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.
단지 내 상가시설 외에 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 산업단지 인근으로는 점차 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.
학운4일반산업단지 인근 지역은 다양한 업종의 공장들이 밀집해 있으며, 주민들의 반발에도 불구하고 친환경 자원회수센터(광역소각장) 설치 논의가 있는 등 환경 관련 시설에 대한 주민들의 우려가 존재합니다. 또한, 수도권매립지 및 열병합발전소가 인접해 있어, 이러한 시설들이 잠재적인 혐오시설로 간주될 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
유치권: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 유치권자가 주장하는 채권을 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 정당성 및 법적 효력에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.
건축물대장과의 현황 차이: 일부 호실의 용도가 건축물대장과 다르게 이용 중이므로, 추후 건축법 등 관련 법규 위반 사항 발생 시 원상 복구 명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다. (예: 당구장 → 골프연습장, 학원 → PC Cafe/식당, 의원 → 식당/골프연습장, 체육도장 → 골프연습장)
공실 리스크: 일부 호실이 현재 공실 상태이며, 경기 변동이나 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익이 발생하지 않을 가능성이 있습니다.
산업단지 특성: 산업단지 내 상가 시설의 경우, 단지 운영 상황이나 경기 변동에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.
일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각이므로, 두 자산에 대한 총체적인 관리 및 활용 계획이 필요합니다.
1.8. 종합 의견
본건은 경기도 김포시 학운4일반산업단지 내 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 다양한 업종의 근린생활시설이 혼재하고 있다는 장점이 있습니다.
하지만, '유치권'이라는 매우 중요한 권리 부담이 존재하며, 이는 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 유치권 해결 방안에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.
또한, 건축물대장과의 용도 불일치 사항은 추후 행정적인 문제를 야기할 수 있으므로 유의해야 합니다.
현재 일부 공실 상태와 산업단지 상권의 특성을 고려할 때, 임대 수익률 확보를 위해서는 공실 해소 및 상권 활성화 전략이 중요합니다.
1.9. 투자 포인트
가격 메리트: 유치권 등 부담으로 인해 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있습니다. (단, 유치권 해결 비용 고려)
산업단지 성장 가능성: 학운4일반산업단지가 활성화됨에 따라 배후 수요 증가 및 상업 시설 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
다양한 활용 가능성: 근린생활시설로서 커피숍, 식당, 병원, 학원, PC방, 골프연습장 등 다양한 업종으로 임대하거나 직접 운영할 수 있습니다.
교통 및 접근성: 산업단지 내 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 가능합니다.
법원 정보
부천지원 경매7계