나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층106호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층106호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경1598
- 주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층106호 (학운프라자)
- 감정가: 418,000,000원
- 최저가: 100,362,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 근린생활시설
부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층106호 (학운프라자) | 감정가: 418,000,000원 | 최저가: 100,362,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 부천 지원 2023타경1598 (2) 물건 보고서
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1.1. 물건 기본 정보
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사건번호: 부천지원 2023타경1598 (2)
소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층106호
용도: 근린생활시설
감정가: 418,000,000원
토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)
토지 지분율: 2060
건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평)
건물 지분율: 3904.9999999999995
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: (OOOOOO
채무자: 주OOOOOOOO
채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유치권
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1.2. 입지조건
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본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운4일반산업단지" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 폭 약 12m에서 25m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.
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1.3. 권리분석
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본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 "유치권"이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 채무자가 물건에 대해 지출한 비용에 대해 변제받을 때까지 물건을 점유하고 반환을 거부할 수 있는 권리입니다. 경매 절차에서 유치권이 성립되는 경우, 낙찰자가 인수하여 변제해야 할 가능성이 있어 추가적인 비용 발생 및 명도에 상당한 어려움이 따를 수 있습니다. 정확한 유치권의 성립 여부 및 채권액, 관련 법률 검토가 필수적입니다.
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1.4. 상권분석
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물건이 위치한 학운4일반산업단지는 다수의 중소규모 공장과 근로자들이 밀집한 지역입니다. 따라서 본 물건과 같은 근린생활시설은 산업단지 내 근로자들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의시설 등의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 현재 본건(106호)은 공실 상태이나, 주변의 다른 호실들은 커피숍, 병원, 골프연습장, PC방, 식당 등으로 이용되고 있어 해당 지역의 상업 시설로서의 잠재력은 있다고 판단됩니다. 다만, 산업단지 배후 상권의 특성상 주말보다는 주중 유동인구에 크게 영향을 받을 수 있습니다.
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1.5. 생활정보
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본 물건은 학운4일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들의 편의를 위한 상업 시설로서의 기능이 주를 이룹니다. 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 산업단지 근처의 상업지구로서 기본적인 식당, 카페, 은행, 병원 등의 근린생활시설이 입점해 있을 가능성이 높습니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.
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1.6. 잠재적 리스크
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1. 유치권: 가장 핵심적인 리스크 요소로, 낙찰 후 인수 및 변제 관련 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 유치권의 실체와 법적 효력을 면밀히 검토해야 합니다.
2. 공실: 해당 호실(106호)은 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출을 위해서는 신규 임차인 확보 및 공실 기간 동안의 금융 비용 부담이 발생할 수 있습니다.
3. 상권의 특수성: 산업단지 내 상권은 특정 업종(근로자 대상 서비스업)에 대한 의존도가 높을 수 있으며, 해당 산업단지의 경기 변동이나 이전 등에 따라 상권의 활성도가 영향을 받을 수 있습니다.
4. 용도 불일치: 공부와의 차이 항목에서 언급된 바와 같이, 일부 호실의 실제 이용 용도가 건축물대장상 용도와 다른 경우가 있습니다. 이는 향후 행정적인 문제로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. (본건 106호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.)
5. 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 공장 운영에 따른 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.
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1.7. 종합 의견
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본건은 학운4일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로, 입지 자체는 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 418,000,000원이며, 토지면적 20.60㎡(약 6.23평), 건물면적 39.05㎡(약 11.81평)입니다. 그러나 가장 치명적인 단점은 유치권이 신고되어 있다는 점입니다. 이 유치권의 유무, 성립 여부, 그리고 낙찰자가 이를 어떻게 처리해야 하는지에 따라 물건의 실질 가치와 투자 매력이 크게 달라질 것입니다. 유치권 문제 해결 없이는 투자를 신중하게 고려해야 하며, 명확한 법률 자문이 필수적입니다. 현재 공실 상태이므로, 유치권 문제가 해결된다면 임차인 확보를 통해 수익을 창출할 수 있습니다.
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1.8. 투자 포인트
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1. 학운4일반산업단지 내 핵심 근린생활시설: 배후 수요 확보 용이.
2. 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.
3. 유치권 문제 해결 시, 정상적인 임대 수익 기대 가능: 공실 상태이므로 신규 임차인 유치 계획 수립 용이.
4. 토지/건물 일괄 매각: 건물 자체의 가치와 토지 이용 권리를 함께 확보.
5. (주의) 유치권 낙찰 후 인수 가능성: 낙찰가는 유치권 해결 비용을 감안하여 매우 신중하게 결정해야 함. 관련 법률 전문가의 조언이 반드시 필요.
법원 정보
부천지원 경매7계