나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8164 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 270-9 호텔캐니스토리 5층 536호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

2. 입지조건

* 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, 서귀포시는 제주도의 행정 중심지인 제주시와 달리 관광의 메카로 불릴 만큼 다수의 관광지가 몰려 있는 지역입니다.

* 서귀포시는 제주 남부를 대표하는 도시로서, 비교적 조용한 분위기와 뛰어난 자연환경 접근성을 갖추고 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 제주도에서 최남단에 위치하며, 한라산이 북풍을 막아주는 병풍 역할을 하여 기후가 온화하고 바람이 적어 열대 작물 재배지로도 유명합니다.

* 해당 물건이 위치한 서귀동은 생활 편의시설 접근성이 좋아 서귀포 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (강동농업협동조합, 81,600,000원, 2018-06-19 접수) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5 임의경매(서울강동농업협동조합, 2025-06-04 접수) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수 부담 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '본호는 '호텔캐니'에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술 있음'이라는 내용이 있어, 실제 운영 주체와의 관계 및 계약 내용에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

* 서귀포시 중심상가는 '글로컬 상권'으로 선정될 만큼 관광객 유치가 활발한 지역입니다.

* 특히 서귀포시 이중섭거리와 명동로 일대는 서귀포시 원도심의 중심축이자 대표적인 예술 문화 관광지였으나, 상권 활성화 사업을 통해 재도약을 추진하고 있습니다.

* 제주도 내 상권 분석 결과, 서귀포시 중앙동 상권이 높은 매출을 기록하는 상권 중 하나로 나타났습니다.

* 이러한 지역적 특성으로 볼 때, 숙박시설인 본건은 관광객 수요를 기반으로 한 상권의 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 서귀포시는 차량 중심의 생활 구조를 가지고 있으며, 제주시와 마찬가지로 대중교통은 주로 버스에 의존합니다. 서귀포시 내 주요 노선이 운행되고 있으며, 제주시와는 약 1시간 거리로, 차량 이용 시 52분 정도 소요됩니다. 물건 소재지 인근의 대중교통 이용 편의성은 버스 노선 정보 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 서귀동 일대는 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역으로 평가받고 있습니다. 서귀포 매일올레시장 등 다양한 관광객 친화적인 시장과 상점들이 분포하고 있어 생활 및 관광객 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 서귀포시는 제주관광의 중심지로서 아름다운 자연환경을 자랑하며, 치유의 숲 등 힐링 관련 시설도 운영되고 있습니다. 다만, 혐오시설 유치 경쟁이 있었던 지역도 포함되어 있어, 이에 대한 주변 환경 조사는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 명칭 및 호수 불일치: 등기부상 건물 명칭은 '호텔캐니스토리'이나 현장 표시는 '호텔캐니(HOTEL KENNY)'로 불일치합니다. 또한, 건축물대장 전유부상의 호수 정보(6층 622호)와 본건 등기부상 주소(5층 536호) 간 차이가 존재하여, 정확한 대상 물건의 특정 및 확인이 매우 중요합니다.

* 운영 주체 관련 진술: 현황 조사 보고서에 따르면 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있어, 실제 운영 형태, 계약 관계, 수익 정산 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재하나, 구체적인 내용 및 범위가 불분명하여 추가 확인이 요구됩니다.

* 제시 외 물건 및 공부상 차이: 제시외 면적은 없으나, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주 서귀포시의 관광 중심지에 위치한 숙박시설이라는 점에서 잠재적 가치가 있으나, 등기부 및 건축물대장상의 건물 명칭 및 호수 불일치, 외부 운영 주체에 대한 진술 등 다수의 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 특히, 정확한 대상 물건 특정 및 권리 관계, 실제 운영 현황에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 주요 관광 상권 내 위치하여 관광객 수요 기반 확보 가능성이 있습니다.

* 16.04㎡ (약 4.85평)의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다 (경매 낙찰가에 따라 다름).

* 서귀포시 상권 활성화 사업 대상 지역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 법적 리스크, 주변 시세, 경매 시장 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 명칭 및 호수 불일치, 운영 주체 관련 진술 등 확인이 필요한 리스크가 존재하므로, 이러한 불확실성 해소 정도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 0원으로 직접적인 권리 인수 부담은 없으나, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8164 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 270-9 호텔캐니스토리 5층 536호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, 서귀포시는 제주도의 행정 중심지인 제주시와 달리 관광의 메카로 불릴 만큼 다수의 관광지가 몰려 있는 지역입니다.

* 서귀포시는 제주 남부를 대표하는 도시로서, 비교적 조용한 분위기와 뛰어난 자연환경 접근성을 갖추고 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 제주도에서 최남단에 위치하며, 한라산이 북풍을 막아주는 병풍 역할을 하여 기후가 온화하고 바람이 적어 열대 작물 재배지로도 유명합니다.

* 해당 물건이 위치한 서귀동은 생활 편의시설 접근성이 좋아 서귀포 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (강동농업협동조합, 81,600,000원, 2018-06-19 접수) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5 임의경매(서울강동농업협동조합, 2025-06-04 접수) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수 부담 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '본호는 '호텔캐니'에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술 있음'이라는 내용이 있어, 실제 운영 주체와의 관계 및 계약 내용에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

* 서귀포시 중심상가는 '글로컬 상권'으로 선정될 만큼 관광객 유치가 활발한 지역입니다.

* 특히 서귀포시 이중섭거리와 명동로 일대는 서귀포시 원도심의 중심축이자 대표적인 예술 문화 관광지였으나, 상권 활성화 사업을 통해 재도약을 추진하고 있습니다.

* 제주도 내 상권 분석 결과, 서귀포시 중앙동 상권이 높은 매출을 기록하는 상권 중 하나로 나타났습니다.

* 이러한 지역적 특성으로 볼 때, 숙박시설인 본건은 관광객 수요를 기반으로 한 상권의 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 서귀포시는 차량 중심의 생활 구조를 가지고 있으며, 제주시와 마찬가지로 대중교통은 주로 버스에 의존합니다. 서귀포시 내 주요 노선이 운행되고 있으며, 제주시와는 약 1시간 거리로, 차량 이용 시 52분 정도 소요됩니다. 물건 소재지 인근의 대중교통 이용 편의성은 버스 노선 정보 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 서귀동 일대는 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역으로 평가받고 있습니다. 서귀포 매일올레시장 등 다양한 관광객 친화적인 시장과 상점들이 분포하고 있어 생활 및 관광객 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 서귀포시는 제주관광의 중심지로서 아름다운 자연환경을 자랑하며, 치유의 숲 등 힐링 관련 시설도 운영되고 있습니다. 다만, 혐오시설 유치 경쟁이 있었던 지역도 포함되어 있어, 이에 대한 주변 환경 조사는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 명칭 및 호수 불일치: 등기부상 건물 명칭은 '호텔캐니스토리'이나 현장 표시는 '호텔캐니(HOTEL KENNY)'로 불일치합니다. 또한, 건축물대장 전유부상의 호수 정보(6층 622호)와 본건 등기부상 주소(5층 536호) 간 차이가 존재하여, 정확한 대상 물건의 특정 및 확인이 매우 중요합니다.

* 운영 주체 관련 진술: 현황 조사 보고서에 따르면 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있어, 실제 운영 형태, 계약 관계, 수익 정산 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재하나, 구체적인 내용 및 범위가 불분명하여 추가 확인이 요구됩니다.

* 제시 외 물건 및 공부상 차이: 제시외 면적은 없으나, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주 서귀포시의 관광 중심지에 위치한 숙박시설이라는 점에서 잠재적 가치가 있으나, 등기부 및 건축물대장상의 건물 명칭 및 호수 불일치, 외부 운영 주체에 대한 진술 등 다수의 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 특히, 정확한 대상 물건 특정 및 권리 관계, 실제 운영 현황에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 주요 관광 상권 내 위치하여 관광객 수요 기반 확보 가능성이 있습니다.

* 16.04㎡ (약 4.85평)의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다 (경매 낙찰가에 따라 다름).

* 서귀포시 상권 활성화 사업 대상 지역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 법적 리스크, 주변 시세, 경매 시장 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 명칭 및 호수 불일치, 운영 주체 관련 진술 등 확인이 필요한 리스크가 존재하므로, 이러한 불확실성 해소 정도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 0원으로 직접적인 권리 인수 부담은 없으나, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

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