나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8194 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2931-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ""모구리오름"" 북서측 근거리에
위치하고, 부근은 임야, 전 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로대비 다소 완경사를 이루는 자루형 토지이며, 자연림임.

인접 도로상태

서측으로 폭 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)
<공항시설법>,경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
,생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수
자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상
구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~
2026.11.14))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경8194 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2931-7이며, 용도는 임야입니다.

감정평가액은 84,180,000원이며, 토지 면적은 915.00㎡ (약 276.76평)입니다. 건물은 없는 것으로 확인되었습니다.

본 건은 채권자 장OO의 신청으로 진행되는 임의경매이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

주의사항으로는 감정평가 시 수목이 포함 평가되었음을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 "모구리오름" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 대체로 임야와 전(밭) 등으로 형성된 자연 친화적인 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 보조간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 물건지 서측으로 폭 4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 3월 22일 접수된 을5 근저당권(채권자: 장지환, 채권최고액: 249,730,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류(동래세무서, 부산광역시, 국민건강보험공단, 제주특별자치도) 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부등본상 명확히 확인되지 않으나, 지상권 개요에 대한 비고란 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황에서는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 합계 0원입니다. 현재 파악된 유효한 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 성산읍의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 일반적인 상권 분석 대상으로는 적합하지 않습니다. 주로 농업 활동이나 자연 녹지로서의 기능을 하는 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 임야로서 주거지나 상업지구와 거리가 있어 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 낮습니다. 가장 가까운 시내 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용하기 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요하며, 성산읍 소재지까지의 접근성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하여 개발 및 건축 시 상당한 제약이 따릅니다.

계획관리지역으로 용도상 개발 가능성이 있으나, 다음과 같은 제한 구역에 해당합니다.

* 장애물제한표면구역(국토교통부): 공항 관련 시설로 인한 건축 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다.

* 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급, 지하수자원보전 4등급: 자연 환경 보전 관련 법규로 인해 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

* 건축계획심의대상구역: 건축 시 제주도 건축 계획 심의를 필수로 거쳐야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 11월 14일까지): 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 관계 기관의 허가를 받아야 합니다.

이러한 복합적인 규제는 향후 재산권 행사나 개발 계획 수립에 있어 중요한 고려 사항이 됩니다.

또한, 감정평가 시 토지상의 수목이 포함 평가되었으므로, 수목에 대한 별도의 가치나 권리 주장에는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본 건은 제주의 아름다운 자연 경관 속에 위치한 임야라는 점에서, 향후 휴양림, 전원주택 단지 개발 등 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 규제 완화 시 개발 가능성이 열려 있습니다.

제주 제2공항 개발 사업 예정 지역 인근에 위치하여, 해당 사업의 진행 상황에 따라 토지 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 동부의 자연 친화적인 환경에 위치한 계획관리지역 임야입니다. 비록 계획관리지역으로 지정되어 개발 가능성이 일부 있으나, 경관, 생태, 지하수, 공항 장애물 제한 등 다양한 법적 규제로 인해 실제 개발 행위에는 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어 취득 과정에도 절차가 필요합니다. 자연 환경 보전 가치를 중요하게 생각하거나, 장기적인 관점에서 규제 완화 및 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게는 검토할 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 단기적인 수익 창출이나 즉각적인 개발을 목표로 하는 투자자에게는 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,180,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 본 건의 감정가격을 기준으로 하되, 앞서 언급된 토지이용계획상의 다양한 제한 사항, 주변 시세, 향후 제주 제2공항 개발 사업의 진행 추이 및 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 입찰 경쟁률 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.