나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1383 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1912-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 소재 ‘안성리사무소’ 북측 원거리(직선거리 약 1.63km 지점)에 위치하며, 부근은 전, 과수원, 태양광 및 일부 타운하우스 단독주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 중산간서로(지방도 1136번) 및 평화로(지방도 1135번)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '과수원(오랜기간 방치되어 일부 임야화가 진행중임)'으로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 지적상 폭 약 7m 내외(현황 폭 약 5m 내외)의 콘크리트포장도로에 접함. (별첨 ‘지적 및 건물개황도' 및 ‘항공사진’ 참조)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외수목이 식재되어 있으며, 제시외물건 ㄱ~ㅂ)이 소재함. 또한 본건 내부 지적묘(안성리 1101번지)와 경계 부분에 연고미상의 제시외분묘 1기가 소재함. (별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

공부상 지목, 지적 및 면적 등과 현황 사이에 특별한 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 않음.

본건 토지는 취득시 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나, 해당관청의 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)

시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물(창고시설),
사용승인일: 1990년도
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽,바닥: 몰탈 마감,
창호: 알미늄 샷시창

이용상태

기호(2): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(2): 설비 없음

부합물 및 종물

기호(2): 담장, 철재 대문 등은 건물의 종물 또는 부합물로 판단되어 건물에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) 임대관계 확인되지 않음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지하수관정 포함. 농지취득자격증명 제출요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1383 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1912-5

용도: 창고시설

감정가: 1,973,957,600원

토지면적: 4215.00㎡ (약 1275.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물 제시외면적: 61.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO (신평농업협동조합으로 추정)

건물 사용승인일: 1990년

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 소재 ‘안성리사무소’ 북측 원거리(직선거리 약 1.63km).

주변 환경: 전, 과수원, 태양광, 일부 타운하우스 및 단독주택 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능. 근거리에 중산간서로(지방도 1136번) 및 평화로(지방도 1135번) 소재하여 제반 교통사정 보통.

토지 상태: 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지. 현황 '과수원(오랜 기간 방치되어 일부 임야화 진행 중)'.

인접 도로: 남측으로 지적상 폭 약 7m 내외(현황 폭 약 5m 내외) 콘크리트 포장도로 접함.

토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉).

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 신평농업협동조합의 근저당권.

주요 권리 사항:

* 토지:

- 소유권이전(증여): 고상종 (2011.11.04)

- 소유권이전청구권가등기: 전미령 (2024.09.12)

- 기타 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 지상권설정 등이 설정되었으나 모두 말소 예정.

* 건물:

- 소유권보존: 고인옥 (2011.11.14)

- 소유권이전(증여): 고상종 (2011.11.14)

- 토지와 동일한 권리 관계를 가지며, 말소기준권리 이하 권리는 모두 말소 예정.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 확인되지 않음.

4. 상권분석

본건 소재지는 전, 과수원, 태양광 시설 등이 혼재된 농촌 지역에 해당하며, 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 부족한 편입니다.

농업 관련 시설이나 에너지 관련 시설이 일부 존재할 수 있으나, 활발한 상권 형성은 어렵습니다.

창고 용도로 활용 시, 물류 이동의 편의성이 중요하나 대중교통 접근성은 낮습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: ‘안성리사무소’로부터 약 1.63km 떨어진 원거리에 위치하여, 인근 편의시설 접근성이 다소 낮습니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으며, 원거리임을 감안 시 교육 환경은 좋지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지는 농지로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 토지 지상에 연고미상의 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 임야화 진행: 토지가 오랜 기간 방치되어 일부 임야화가 진행 중이므로, 복구 및 이용을 위한 추가 비용 또는 노력이 필요할 수 있습니다.

* 공법상 제한: 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 각종 공법상 제한 사항이 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 1990년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 전미령 앞으로 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있어 향후 소유권 관련 분쟁 발생 가능성이 상존합니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목, 분묘, 이동식 컨테이너(매각 제외) 등이 소재합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 창고 시설입니다. 넓은 토지 면적을 일괄 매각으로 취득할 수 있다는 장점이 있지만, 현황 과수원(일부 임야화)으로 이용 중이며 농지 취득 자격 증명 필수, 분묘기지권, 각종 공법상 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 건물 자체는 노후화되었으며, 생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 낮은 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 4215.00㎡ (약 1275평)의 넓은 토지를 일괄 매각으로 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 향후 대정읍 지역의 발전 가능성에 따라 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 활용 방안: 농장, 물류, 소규모 공장 등 창고 시설로서의 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,973,957,600원

본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 상황입니다. 따라서 감정가를 기준으로 시장 상황 및 앞서 언급된 다수의 잠재적 리스크(농지 취득, 분묘, 공법상 제한, 건물 노후 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 확인, 해당 관청의 법규 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 적정 입찰가를 판단하시는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.