나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8185 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 11-19 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 소재 '계룡동회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 농지, 나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2, 3, 4, 6) : 부정형으로서 대체로 평탄하며 전 또는 나지 등의 상태임.
기호(5) : 부정형으로서 완경사지이며 자연림임.

인접 도로상태

기호(1, 2, 3, 4, 5) : 지적상 맹지임.
기호(6) : 본건 북동측으로 노폭 약 2~3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

기호(2) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

기호(3) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

기호(4) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

기호(5) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

기호(6) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2, 3, 5) 토지는 둘 이상의 용도지역(제1종일반주거지역, 자연녹지지역)에 걸쳐있는 토지로서 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 감정평가하였음.

3) 본건 토지상에 자생하는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 11-19

사건번호: 제주지방법원 2025타경8185 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

용도: 전 (밭)

토지면적: 4,618.00㎡ (약 1,397.05평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 1,263,325,000원

채권자: 제OOOOOOO (마스킹 처리됨)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리에 소재하며, '계룡동회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 농지, 나지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근은 원활하나, 버스정류장이 다소 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 전체적인 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건 토지에 설정된 등기부 내역을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (김동철, 1996-05-08)

* 근저당권 (제민신용협동조합, 2017-04-06, 754,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (제민신용협동조합, 2017-04-06) - 말소

* 근저당권 (호주인, 2017-11-28, 130,000,000원) - 말소

* 근저당권공동담보목록 (김형진, 2018-01-08, 48,000,000원) - 말소

* 소유권이전 (김춘자, 2024-03-20)

* 임의경매 (제민신용협동조합, 2025-05-30) - 말소 (본건 경매 사건)

등기부채권 총액은 932,000,000원입니다.

경매로 인해 말소기준권리(을16, 근저당권)보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을17)은 말소 처리되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

본건은 공동담보물건이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리는 농업과 관광이 어우러진 지역입니다. 인근에 주택, 농지, 나지 등이 분포하고 있으며, 일부 개발 계획이 진행 중입니다.

제주시는 구좌읍 세화리 등 동부지역을 중심으로 문화관광 명소 조성 및 도시재생 사업을 추진하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화와 관련 산업 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

자원순환클러스터 일반산업단지 조성 계획 등 산업적 개발 또한 구좌읍 일대에서 추진되고 있어 지역 내 잠재적 발전 가능성을 시사합니다.

다만, 본건의 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있으며, 주로 농경지 및 주거지가 분포하는 지역 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 버스정류장이 다소 원거리에 위치하여 불편함이 예상됩니다.

* 편의시설: 인근에 편의점이 도보권에 위치할 수 있으며, 차량 이동 시 하나로마트, 다이소 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관광 및 문화: 비자림, 만장굴, 세화해변, 김녕해수욕장 등 주요 관광 명소들이 인근에 분포하고 있어 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

* 교육: 한동초등학교, 세화중학교, 세화고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 기호별로 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 고도지구(15M 이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 개발 및 건축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 특히 일부 필지는 지적상 맹지로서 도로 접근성에 제약이 있습니다.

* 현황: 기호(5) 필지는 자연림 상태이며, 일부 필지는 부정형이고 완경사지를 포함하고 있습니다.

* 혐오시설: 제주시 구좌읍 동복리 일대에 제주환경자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 위치하고 있습니다. 본건과의 정확한 거리는 확인되지 않았으나, 해당 시설의 존재는 지역 개발 및 주거 환경에 대한 잠재적 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 맹지: 기호(1, 2, 3, 4, 5) 필지는 지적상 맹지이므로, 도로에 대한 법적 통행권 확보 방안을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리에 위치한 토지 매각 물건으로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 주변 개발 계획 및 관광 자원과의 인접성은 긍정적인 요소이나, 일부 필지의 맹지 상태, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 인근에 위치한 폐기물 처리 시설(제주환경자원순환센터) 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 특히 맹지인 필지의 경우, 도로와의 접합 문제 해결이 사업 추진의 관건이 될 것으로 보입니다. 또한, 등기부상 말소 예정인 지상권과 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 간의 상충 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부권 개발 호재: 구좌읍 지역은 도시재생 사업, 산업단지 조성 등 다양한 개발 계획이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 관광 자원 인접: 다수의 유명 관광 명소와 해변이 인접해 있어 관광 관련 사업 또는 숙박 시설 부지로의 잠재력을 가집니다.

* 넓은 토지 면적: 4,618㎡에 달하는 넓은 면적은 다양한 개발 사업을 구상할 수 있는 기반을 제공합니다.

* 자연림 포함: 일부 필지에 포함된 자연림은 경관적 가치를 더할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 개발 가능성, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 최초 감정가는 1,263,325,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 고려해야 할 추가적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.