나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1377 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2503 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 ""저청초등학교"" 북동측 원거리에 위치하며, 본건 인근은 농경지 및 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1),2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

본건 기호1),2)는 공부상 “전”이나, 현황 “과수원”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 및 2-2) 포함.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건번호: 제주지방법원 2025타경1377 (1)

* 1.2. 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2503

* 1.3. 용도: 전 (현황: 과수원)

* 1.4. 감정가: 43,156,900원

* 1.5. 토지면적: 6,317.00㎡ (1911.39평)

* 1.6. 토지지분: 6,317㎡ (1911.39평)

* 1.7. 토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 1.8. 건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 1.9. 건물지분: 0㎡ (0평)

* 1.10. 건물제시외면적: 34.40㎡ (10.41평)

* 1.11. 매각대상: 토지매각

* 1.12. 경매구분: 부동산임의경매

* 1.13. 채권자: 홍OO

2. 입지조건

* 2.1. 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 '저청초등학교' 북동측 원거리에 위치. 해안가에서 다소 떨어진 내륙 지역.

* 2.2. 주위환경: 본건 인근은 농경지 및 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨. 경관이 좋은 편으로 추정됨.

* 2.3. 교통상황: 본건 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통임. 다만, 맹지라는 점은 교통 접근성에 큰 제약 요인.

* 2.4. 이용상태: 기호 1),2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 과수원으로 이용 중임. (공부상 '전', 현황 '과수원')

* 2.5. 인접도로상태: 본건 토지 기호 1),2)는 인접 도로와 접하지 않는 맹지임.

* 2.6. 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급

3. 권리분석

* 3.1. 등기부현황: 총 5건의 등기사항 확인 (갑1, 갑2, 을11, 갑3, 갑4, 갑5)

* 3.2. 말소기준권리: 을11 근저당 (2024-08-23) (총 채권액: 44,252,634원)

* 3.3. 소멸되는 권리:

* 을11 근저당 (2024-08-23)

* 갑3 가압류 (서민금융진흥원)

* 갑4 임의경매 (홍지영)

* 갑5 압류 (제주특별자치도)

* 3.4. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 3.5. 임차인현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보 없음.

4. 상권분석

* 4.1. 주변시설: 대규모 상권은 아니나, 인근 농경지 및 마을을 기반으로 한 소규모 상업 시설 (농협, 마트 등)이 존재할 수 있음. 정확한 정보는 현장 확인 필요.

* 4.2. 혐오시설: 조사 결과, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설 입지는 제한됨.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설: 가까운 거리에 '저청초등학교'가 위치함. 소규모 마을 단위의 편의시설(농협, 마트 등) 이용 가능. 종합 병원 및 대규모 편의시설은 제주시내 이용 필요.

* 5.2. 교육시설: '저청초등학교'가 도보 통학 가능한 거리에 위치함. (정확한 거리 및 통학 안전성 추가 확인 필요)

* 5.3. 의료시설: 인근에 병의원이 없어 제주시내 등 원거리 의료시설 이용 필요. (검색 결과, 제주시내 한국병원, 제주의료원 등 이용 가능, 저지보건진료소, 저지한의원 등은 있으나 전문적인 의료시설과는 거리가 있음)

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 농지취득자격증명: 반드시 제출해야 함. 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가.

* 6.2. 맹지: 본건 토지는 인접 도로와 접하지 않는 맹지임. 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 6.3. 제시외 건물: 목록 기재 2-1 및 2-2 제시외 건물(과수원 내 시설물 추정)이 일괄 매각에 포함됨.

* 6.4. 과수목 포함: 토지 상의 과수목 등이 감정평가에 포함되어 있으므로, 매수 후 처리에 대한 고려 필요.

* 6.5. 제외 시설물: 토지 일부 지상에 매각에서 제외되는 철파이프 시설물이 소재함. 경계 확인 및 명도 관련 유의 필요.

* 6.6. 묘지 관련 사항: 토지 일부 지상에 이장한 묘의 돌담이 소재함. 관련 분쟁 가능성 유의.

7. 종합의견

* 7.1. 물건개요: 제주 제주시 한경면 저지리에 위치한 농지(과수원)로서, 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수인 물건임. 감정가는 43,156,900원임.

* 7.2. 주요특징: 농업적 이용 가치가 있으며, 맹지라는 점이 큰 단점임. 제시외 건물, 과수목, 묘지 등 부수적인 사항들을 고려해야 함.

* 7.3. 종합평가: 현황 과수원으로 이용 중이나 맹지라는 점과 농지법적 제약이 있어 일반적인 토지 거래보다 신중한 접근이 요구됨. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 맹지 해소 방안이 가장 중요한 고려사항임.

8. 투자포인트

* 8.1. 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 용도 변경 또는 개발 시 잠재적 가치 상승 기대 (단, 맹지 해소 및 법적 제약 완화 조건).

* 8.2. 경관 지역: 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급 등으로 지정되어 있어 주변 자연환경이 보존되어 있음. 친환경적인 개발 또는 농업적 활용 가치.

9. 예상입찰가

* 9.1. 참고사항: 본 물건은 맹지이며 농지취득자격증명 필수라는 점, 제시외 건물 및 묘지 등의 특수성이 존재하므로 시세 파악 및 현장 조사가 매우 중요합니다. 낙찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 개발 가능성, 맹지 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적인 접근을 권장합니다.

* 9.2. 참고 산정 근거: 감정가 43,156,900원. 맹지, 농지법적 제한, 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 검토 후, 본건의 특수성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.