나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51556 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""광양중진초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
""성호2차아파트""(4,125세대, 15개동) 단지내 집합건물(아파트) 부동산이며,
주위환경은 아파트단지, 학교, 상가동, 근린공원 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)가
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 15층(복도식)으로,

외벽: 콘크리트위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 플래스틱새시 및 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 및 지하주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지이며, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 북동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건결정 있음
- 주택임차권자 및 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 확약서가 제출됨
- 미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51556 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 15층 1506호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 추가 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 특별매각조건 결정 있음, 미납 관리비 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "성호2차아파트" 단지 내 집합건물(아파트)임.

주위 환경은 아파트단지, 학교, 상가동, 근린공원 등이 소재하는 아파트지대임.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 아파트단지 서측 및 북동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역 외

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(주식회사케이라클, 권우영) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있음.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경51556)임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 성

보증금: 88,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 특별한 경우를 제외하고는 매수인에게 대항할 수 없음.

주택임차권자 및 승계인인 주택도시보증공사가 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 조건부 임대인 지위 승계에 대한 확약서가 제출되었음. 이는 임차인의 권리가 매수인에게 승계되지 않음을 확인하는 중요한 사항임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (지상권 관련 특이사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상가 시설

아파트 단지 내 상가동 및 근린 상가들이 소재할 것으로 예상되며, 주위 환경에 상가동이 언급됨.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 성호2차아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1665

사용승인일: 2003년 11월 7일 (209동 2006년 10월 30일)

총 세대수: 4,125세대 (15개동)

최고층/최저층: 24층/1층

주차대수: 총 2,494대 (지하 자동주차 2,466대, 옥외 자동주차 49대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 24대, 지하 22대

5.2. 교육 시설

광양중진초등학교 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋음.

5.3. 편의 시설

주변에 근린공원, 상가동 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

HUG 인수조건 변경 및 주택임차권자와 승계인(주택도시보증공사)이 잔존 임대차보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건부 임대인 지위 승계 확약서 제출. 이는 매수인이 보증금 부담에서 자유로울 수 있음을 시사하지만, 조건의 세부 내용 및 이행 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 미납 관리비

미납 관리비가 존재하므로, 낙찰 후 정산해야 할 금액을 확인하고 입찰가에 반영해야 함. (일반적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수함)

6.3. 건물 노후화

사용승인일이 2003년(209동 2006년)으로, 연식이 있어 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 광양중진초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호함. 교통 및 주변 생활 인프라 역시 보통 수준임.

등기부상 임차인은 대항력이 없으며, HUG와의 특별 매각 조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 미납 관리비 및 건물 노후화 등의 잠재적 리스크를 고려해야 하며, HUG와의 특별 조건의 정확한 의미와 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 중요함.

아파트 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 교육 환경

초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 매력적인 입지임.

8.2. 임차 보증금 인수 부담 없음

대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자금액 산정이 가능함.

8.3. HUG 관련 조건

HUG와의 특별 조건은 매수인의 권리를 보호하고 불필요한 분쟁을 줄일 수 있는 긍정적 요소로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례(2026년 7월)에서 59.79㎡ 면적의 아파트가 6,000만원 ~ 6,970만원 사이에 거래되었음.

감정가는 71,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 6,423만원)보다 다소 높은 수준임.

본건은 15층으로 중간층 이상에 해당하여 선호도가 있을 수 있음.

9.2. 권리 인수 및 비용 고려

임차 보증금 인수 부담은 없으나, 미납 관리비 정산 비용 발생 가능성이 있음.

HUG 인수 조건 변경에 따른 세부 확인이 필요함.

9.3. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 65,000,000원 ~ 68,000,000원 범위로 예상됨.

따라서, 67,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.