나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32944 [1] 광주광역시 광산구 수완동 933 해솔마을현진에버빌1단지 제108동 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완고등학교' 남서측 인근에 위치하는 해솔마을현진에버빌1단지 제108동 제1층 제101호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 제1층 제101호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감
　창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-02-15), 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01)(수완동 왕버들)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

관리비는 약 4,000,000원이 미납된 상태라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32944 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 933 해솔마을현진에버빌1단지 제108동 제1층 제101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 약 4,000,000원의 관리비가 미납된 상태임

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 933번지 (신주소: 광주광역시 광산구 장덕로 138)

아파트명: 해솔마을현진에버빌1단지

동/호: 108동 1층 101호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제1층

사용승인일: 2009년 3월 25일

토지면적: 71.56㎡ (약 21.7평)

건물면적 (전용면적): 116.27㎡ (약 35.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

총 세대수: 672세대 (단지 전체 기준)

1.3. 감정가

감정가: 920,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(완료) 등의 관련 법규가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 주식회사현진에버빌 (2010-03-22), 최현민 (2010-03-22), 전유기 (2022-01-21, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 주식회사주찬파이낸스대부 (2024-03-29, 878,400,000원), 이영민 (2025-01-15, 22,500,000원)

* 전세권 설정: 이영민 (2025-01-15, 5,000,000원)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-04-18, 9,663,436원), 코리아신탁주식회사 (2025-04-21, 341,600,000원)

* 임의경매 개시결정: 이영민 (2025-06-04, 15,772,602원), 장흥군수산업협동조합 (2025-07-22, 761,924,608원)

* 근저당권부 채권근질권 설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-07-28, 878,400,000원)

총 등기부채권 금액은 1,257,163,436원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이영민

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리관계 요약

본건의 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 이영민은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 전세권 및 근저당권 또한 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 수완동은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 주변에 학교와 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

4.3. 교육시설

단지 인근에 수완고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비

부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 약 4,000,000원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 부담이 될 수 있습니다.

5.2. 중복 사건 관련

본 건은 중복 사건으로, 광주지방법원 2025타경33364 사건이 별도로 진행 중입니다. 다수의 경매 사건이 진행될 경우 절차상 복잡성이 증가할 수 있습니다.

5.3. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 설정되어 있어 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 이는 권리 분석을 더욱 복잡하게 만드는 요인입니다.

5.4. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 임차인 이영민은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 아파트입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 채권자가 존재하고 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 복잡한 권리 관계, 미납 관리비, 중복 사건 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 수완동의 잘 개발된 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 인근 교육 시설: 수완고등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 시장 가격 반영: 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가와 동일한 수준으로 이루어진 점은 시장 가격을 반영하고 있음을 시사합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 전용면적 116.27㎡의 물건이 2026년 6월 2일 92,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 감정가와 일치하는 수준입니다.

하지만 미납 관리비 약 4,000,000원, 복잡한 권리 관계, 중복 사건 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 920,000,000원에서 약 980,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.