나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32927 [1] 광주광역시 서구 농성동 623-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 농성동 지하철역 돌고개역 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 지하철역 돌고개역 및 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

장방형 평지, 주상용 부지

인접 도로상태

남측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 전통상업보존구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 지하 1층

외 벽: 적벽돌치장쌓기마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

주상용


주택(4층), 회의실(3층), 사무실(1층, 2층), 주차장(지하 1층)

설비내역

기본 급배수, 위생설비 및 지하주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 철재 철재지붕 단층, 정자, 1식(약 3.5m x 2.5m) - 1층 소재

제시외 건물 ㄴ: 샷시조 유리지붕 단층, 창고, 1식(약 4m x 3m) - 옥상 소재

제시외 건물 ㄷ: 샷시조 유리지붕 단층, 창고, 1식(약 1.5m x 1.2m) - 옥상 소재

제시외 건물 ㄹ: 수목(정원수 등)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택(4층), 회의실(3층), 사무실(1층, 2층), 주차장(지하 1층)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32927 (1)

소재지: 광주광역시 서구 농성동 623-4

용도: 근린주택

감정가: 1,467,905,760원

토지면적: 422.50㎡ (약 127.8평)

건물면적: 1212.51㎡ (약 366.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 수목 매각 포함

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 지하 1층

건물 이용 상태: 주상용 (4층: 주택, 3층: 회의실, 1-2층: 사무실, 지하 1층: 주차장)

제시외 건물: 정자(1층), 창고(옥상), 창고(옥상), 수목

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 농성동, 돌고개역 서측 인근에 위치하며, 주변은 주상용 건물 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 인근에 지하철 돌고개역 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 형태 및 이용상태: 장방형 평지로 주상용 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 소로(폭 8~10m)에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 담양배움터주식회사, 전해근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-04-11, 대항력 없음.

* 변효섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-03-19, 대항력 없음.

* 시그마개발주식회사, 김동준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-04-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2016년 6월 16일 접수된 광주은행 근저당권(720,000,000원).

* 토지 및 건물 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액(토지): 약 1,881,838,840원

* 등기부채권 총액(건물): 약 1,740,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 지하철 돌고개역 인근에 위치하여 교통의 요지에 해당하며, 주상용 건물이 밀집한 지역으로 배후 수요가 있는 상권임.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역과 전통상업보존구역에 해당하여 상업 시설 운영에 일부 제한이 있을 수 있으나, 근린주택 용도로는 적합함.

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 소규모 주거용 건물로, 본건과 같이 대규모 근린주택과는 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어려움. 본 건은 대지 422.50㎡, 건물 1212.51㎡ 규모로, 해당 지역의 특성상 주거 및 상업 복합 용도로 활용 시 시세 파악이 중요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 돌고개역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 주상용 지역 특성상 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 시설: 돌고개역 인근의 상업 지구 특성상 생활 편의시설은 풍부하게 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어려우나, 도심지 지하철역 인근 주상용 지역이라는 점을 감안할 때, 소음이나 유흥 시설 등은 존재할 가능성이 있음. 정확한 파악을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 정보 수집이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 중복사건: 유동화 물건 및 중복 사건이라는 정보는 복잡한 권리 관계나 과거 금융 거래 이력이 있을 수 있음을 시사하며, 철저한 권리 분석 및 추가적인 조사가 요구됨.

* 건물 노후도: 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 등기부상 최초 소유권 이전일(1999년)을 고려할 때 일정 부분 노후화되었을 가능성이 있어, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물 및 수목: 매각 포함 사항으로, 별도 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있으며, 법적 문제가 없는지 확인이 필요함.

* 토지 이용 계획: 전통상업보존구역 등은 향후 건물의 용도 변경이나 신축 시 제한 사항으로 작용할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 농성동, 돌고개역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린주택임. 토지 면적이 넓고 건물 규모가 상당하여 활용도가 높으며, 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건임. 다만, 유동화 및 중복 사건이라는 특이사항과 잠재적인 건물 노후도, 용도 제한 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 돌고개역 도보 거리로 교통 및 접근성이 탁월함.

* 대규모 근린주택: 넓은 대지와 건물 면적으로 주거와 상업 시설의 복합 운영 또는 임대 수익 창출에 유리함.

* 권리 관계가 깨끗함: 인수할 선순위 권리 및 임차인이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 가능성에 따라 가치 상승 여력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 JSON 매매/전월세 정보는 본건과 같이 대규모 근린주택과는 규모 및 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 해당 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 1,467,905,760원입니다. 일반적인 경매 투자 시 감정가의 70%~90% 수준을 고려하나, 본건의 대규모 규모와 상권 분석의 한계를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 70%~80% 수준인 약 10억 2천만원 ~ 11억 7천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 해당 지역의 유사 근린주택 거래 사례, 공실률, 임대 수익률 등을 포함한 보다 심도 있는 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.