나이스옥션 법원경매 통영 2025타경489 [1] 경상남도 고성군 상리면 척번정리 425-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 척번정리 소재""상리초등학교""동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 학교, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 세멘기와지붕 단층(주택)건으로서,
외벽 : 세멘블록조 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

블록조 스레트지붕 단층(창고)건으로서,
외벽 : 세멘블록조 마감 등.

이용상태

주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일련번호 2 건물(창고)은 귀 제시목록 및 공부상 면적(10.0㎡)이 사정(실측)면적(27.0㎡)이 상이함.

일련번호 2 건물(주택)은 귀 제시목록 및 공부상‘척번정리 425-22번지’등재되어 있으나, 현황은‘척번정리 425-22 및 인접지 419-2번지’양 토지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2] 현황상 목록1 및 인접지(419-2번지) 양 지상에 소재함. 창고는 공부상 면적(10.0㎡)과 사정(실측)면적(27.0㎡)이 상이함. 사정(실측)면적기준으로 평가함.
-[목록1] 지상 소재 수목 및 기타 잡목등은 토지에 포함 평가. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 통영지원 2025타경489 (1)

소재지: 경상남도 고성군 상리면 척번정리 425-22

용도: 단독주택 (주택 및 창고)

감정가: 57,665,200원

토지 면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

건물 면적: 61.20㎡ (약 18.51평)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 고성군 상리면 척번정리 소재 "상리초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 단독주택, 학교, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 토지로서, 현재 건부지 등으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 토지의 동측 및 남측으로 도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 06월 04일 접수된 최말순의 임의경매 (갑6)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부등본상 확인되지 않아, 경매 완료 후 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 제공된 등기부 요약 기준, 채권 총액은 0원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대관계가 미상으로 파악되어, 추후 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는지 철저한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 경상남도 고성군 상리면 척번정리는 농촌 지역과 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 상리초등학교 인근에 위치하여 교육 시설에 대한 접근성이 있습니다.

* 건물 유형 및 활용: 현재 단독주택 및 창고로 이용되고 있으며, 지역 커뮤니티에 기반한 소규모 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 시세 분석: 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 현재 시세 정보를 바탕으로 분석이 필요합니다. 본건과 같은 단독주택 또는 유사 건물의 거래 사례를 통해 구체적인 시세 파악이 중요합니다. 제공된 감정가 57,665,200원을 기준으로, 현재 시장 상황과 주변 거래 사례를 면밀히 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 상리초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 지역은 농경지와 주택이 주로 분포하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 자연 환경: 인근의 농경지 및 자연 환경으로 인해 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건의 진행 상황 및 결과를 반드시 확인해야 합니다.

* 공유물 분할 경매: 본 경매는 공유물 분할을 위한 것으로, 공동 소유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다. 경매 낙찰 후에도 소유권과 관련된 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 면적 및 위치 차이:

* 창고(목록2)는 공부상 면적(10.0㎡)과 실측 면적(27.0㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 실측 면적 기준으로 평가되었으나, 향후 건축물 대장 정비 등이 필요할 수 있습니다.

* 주택(목록1)은 공부상 척번정리 425-22번지에 등재되어 있으나, 실제로는 425-22번지와 인접지 419-2번지 양 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다. 이는 건물 사용, 유지보수, 향후 재건축 시 법적, 실무적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지의 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이로 인해 인접 토지 소유주와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세 지역 탐문 및 추가적인 정보 확인을 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매 절차를 통해 진행되고 있으며, 경상남도 고성군 상리면 척번정리에 위치한 단독주택 및 창고입니다. 상리초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편이나, 토지와 건물의 면적 및 위치 상의 차이, 불분명한 지적 경계 등 여러 권리 및 현황상의 문제점을 내포하고 있습니다. 특히, 건물이 두 필지에 걸쳐 있는 점과 창고의 면적 차이는 중요한 고려 사항입니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계 미상으로 이에 대한 확인이 필요합니다. 본 물건은 낙찰 후에도 추가적인 법적, 행정적 절차가 필요할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 리스크를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매 특성: 공동 소유 관계를 해소하고 해당 부동산의 단독 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 입지적 강점: 상리초등학교 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로, 지역 내 주거용 부동산으로서의 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 제공된 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시, 시장 시세 대비 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 감정가는 57,665,200원입니다.

* 본 물건은 공유물 분할 경매로, 건물이 두 필지에 걸쳐 있는 점, 창고 면적의 공부상 및 실측 간 차이, 불분명한 지적 경계 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 그대로의 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금은 없습니다 (0원).

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 시세 조사와 상기 언급된 리스크 요인에 대한 비용 평가가 선행되어야 합니다.

* 현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 46,000,000원 ~ 52,000,000원 범위에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 잠정적인 제안이며, 추가적인 현장 조사 및 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.