나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21452 [1] 경상남도 고성군 거류면 당동리 89-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21452 [1] 경상남도 고성군 거류면 당동리 89-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21452
• 주소: 경상남도 고성군 거류면 당동리 89-8
• 감정가: 78,758,240원
• 최저가: 50,406,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매2계 2025타경21452 | 소재지: 경상남도 고성군 거류면 당동리 89-8 | 감정가: 78,758,240원 | 최저가: 50,406,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21452 (1)

소재지: 경상남도 고성군 거류면 당동리 89-8

용도: 단독주택

감정가: 78,758,240 원

토지면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

건물면적: 57.51㎡ (약 17.39평, 제시외 6.00㎡ 포함 총 63.51㎡, 약 19.21평)

채무자/소유자: 강OO (공유물분할을위한경매)

1.2. 특이사항 및 경매 정보

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 매각 대상은 토지/건물 전체에 대한 지분(토지 지분율 17900, 건물 지분율 5751)이 아닌 '기타'로 표시되어 있어 지분율을 면밀히 재확인해야 합니다. 그러나 '공유물분할경매'의 성격상 형식적 경매로 진행될 가능성이 높고, 특이사항에는 '공유물분할경매'로 명시되어 있습니다.

주의사항: 일괄매각 조건이며, 제시외 건물(6.00㎡)이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경남 고성군 거류면 당동리 소재 "거류초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 면소재지 내의 근린생활시설, 농가주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지 형태는 대체로 자루형이며, 인접 노면과 평탄하고 건부지(건물이 있는 토지)로 이용 중입니다.

가장 주목할 만한 토지이용계획은 '계획관리지역' 및 '주거개발진흥지구', '지구단위계획구역'에 속한다는 점입니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역으로, 향후 주택 신축 또는 용도 변경 시 상대적으로 유리한 입지를 제공할 수 있습니다.

또한, '상대보호구역'에 포함되어 있어 학교 환경 보호를 위한 건축 제한을 받으며, '가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)'으로 지정되어 있어 축산 관련 사업은 불가합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

당동리가 위치한 거류면은 고성읍에서 동쪽으로 약 10km 거리에 있으며, 거류산을 중심으로 농업, 과수, 채소 및 당동만을 접한 수산업 등 다양한 산업에 종사하는 복합영농지역입니다.

당동리 마을은 이전에 농촌 주택이 주를 이루었으나, 현재는 현대식 건물로서 식당, 목욕탕, 여관 등 문화시설이 들어서 도시 못지않은 생활을 영위하고 있다고 평가됩니다.

교육 시설로는 거류초등학교와 고성동중학교가 당동리에 소재하고 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다.

혐오시설: 인근에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농가주택과 농경지가 혼재된 지역의 특성상 일상적인 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새 등은 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태

본건은 '공유물분할을 위한 경매'입니다. 이는 채권 회수가 목적이 아닌, 공유자 간의 재산권 정리(분할)를 목적으로 하는 형식적 경매이므로, 일반적인 강제/임의 경매보다 권리 관계가 비교적 단순하고 깨끗한 경우가 많습니다.

3.2. 건물 현황과 공부상의 차이

가장 큰 주의사항은 건물 기호 2-①에 대한 공부(등기부)와 현황(실제 상태)의 차이입니다.

제시 목록상 구조 및 면적: 목조, 19.83㎡

현황: 블록조, 40㎡

실제 면적이 공부상 면적보다 약 2배 크며, 구조 또한 목조에서 블록조로 변경되었습니다. 이는 매각 후 건축물대장 정리(양성화)가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 이행강제금 등의 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

3.3. 제시외 건물 포함 여부

제시외 건물(6.00㎡)이 매각에 포함되므로, 이를 통해 건물 전체 면적(57.51㎡ + 6.00㎡)을 합산한 금액으로 감정되었으며, 낙찰자가 전부 취득합니다.

3.4. 임대차 관계

임대관계는 '미상(未詳)'이므로, 낙찰 후 인도명령 또는 명도소송 진행 시 점유자가 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다. 점유자 현황에 대한 철저한 현장 조사와 추가적인 등기/전입 기록 확인이 필수입니다.

4. 상권분석

본건은 면소재지 인근이지만 주거 지역의 성격이 강하며, 주변 상권은 면 소재지 주민들의 일상생활을 위한 근린생활시설(식당, 소규모 상점) 위주로 형성되어 있습니다.

투자 가치는 주거용 또는 주말 주택 등의 이용에 있으며, 상업적인 개발 잠재력은 토지이용계획(계획관리지역)으로 인해 어느 정도는 있으나, 대규모 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상의 차이: 건물 기호 2-①의 구조 및 면적 불일치(목조->블록조, 19.83㎡->40㎡)는 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자가 추후 건축물대장 정리(양성화)를 위해 비용과 시간을 들여야 할 수 있습니다.

임대관계 미상: 점유자가 확인되지 않았으므로, 명도(집 비우기) 과정에서 법적 절차(명도소송 등)가 필요할 수 있습니다.

토지 지분 및 매각대상 표기: 매각대상이 '기타'로 표기되어 있으나, 경매구분이 '공유물분할'이고 '일괄매각'이므로 소유권 전체를 취득하는 것으로 판단되나, 입찰 전 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면 소재의 면소재지 인근 단독주택으로, 주거 환경이 보통이며 거류초등학교와 중학교가 가까워 생활 편의성이 확보되는 지역에 위치합니다.

토지가 '계획관리지역'에 속하고 도로 접근성이 양호하다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 구조와 면적의 공부상 불일치와 임대차 관계 미상은 낙찰자가 반드시 해결해야 할 숙제입니다.

7. 투자 포인트

계획관리지역의 토지: 향후 주택의 개량 또는 신축 시 비교적 자유로운 개발 행위가 가능하다는 장점이 있습니다.

실수요 목적에 적합: 고성군 거류면 당동리 지역 내 주거 실수요자 또는 주말용 주택을 찾는 투자자에게 적합합니다.

제시외 건물 포함 일괄매각: 주택과 부속 건물을 모두 온전히 매입하여 실사용할 수 있습니다.

형식적 경매(공유물분할): 대부분의 경우 권리관계가 복잡하지 않아 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계