나이스옥션 법원경매 진주 2025타경726 [1] 경상남도 진주시 동성동 1-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 '진주중앙시장' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 페인팅, 벽돌치장 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 마감 등
창호 : 목재창호, 샷시창호, 목재 및 샷시 이중창호 등.

이용상태

1층 : 점포(덕양공구기계종합상사)
2층 : 점포(창고) 등
3층 : 주택.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있으며, 2층 일부 및 3층에 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

1) 기호(2) 1층의 귀 제시목록상 면적은 ‘129.62㎡’이나, 일반건축물대장상 ‘129.26㎡’이며, 일반건축물대장상 면적을 기준으로 해당 건물을 평가하였음.

2) 기호(2) 2층의 일반건축물대장상 용도는 ‘예능계강습소’이나, 귀 제시목록상 ‘점포’이고, 현황 ‘점포(창고) 등’임.

3) 기호(2)의 일반건축물대장상 지붕은 ‘토기와지붕’이나, 귀 제시목록 및 현황 ‘슬래브지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 건물 1층 등기부상 면적은 ‘129.62㎡’이나 일반건축물대장상 ‘129.26㎡이며, 일반건축물대장상 면적으로 평가함. 일반건축물대장상 지붕은 ’토기와지붕‘이나 등기부상 및 현황 ’슬래브지붕‘임.
-목록[2] 건물 2층 일반건축물대장상 용도는 ’예능계강습소‘이나 등기부상 ’점포‘이고, 현황 ’점포(창고)‘임.
-목록[2] 일반건축물대장상 1968.00.00.일이 사용승인일인 건물로서, 현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 평가하되, 일부 누수현상 등 일부 보수가 필요한 상황등을 고려하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경726 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 동성동 1-3

* 물건종별: 근린시설 (토지/건물 일괄매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 578,941,890원

* 토지 면적: 144.80㎡ (약 43.8평)

* 건물 면적: 347.81㎡ (약 105.2평)

* 층별 이용 현황:

* 1층: 점포 (등기부상 면적 129.62㎡, 일반건축물대장상 129.26㎡)

* 2층: 점포(창고) (일반건축물대장상 용도는 '예능계강습소')

* 3층: 주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

* 사용승인일: 1968년 1월 30일

2. 입지조건

* 주변 환경:

* 본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 '진주중앙시장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통 및 도로:

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다.

* 본건은 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 용도지역: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

* 도시계획사항: 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 본건의 말소기준권리는 2002년 8월 23일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

* 등기부상의 총 채권액은 862,697,822원입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2002년 4월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2019년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권 특성:

* 본건은 진주중앙시장 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 주상복합 용도로 이용 중인 토지로서, 현재 1층은 점포, 2층은 점포(창고), 3층은 주택으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 주변으로는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 또한, 인근에 교육시설이 위치하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 공부 차이:

* 본 건물은 1968년에 사용승인된 노후 건물로, 현 상태 및 관리상태 등을 종합적으로 고려할 때 일부 누수 현상 등 보수가 필요한 상황입니다.

* 건축물대장상의 1층 면적(129.26㎡)과 등기부상 면적(129.62㎡)에 차이가 있으며, 일반건축물대장상 면적으로 평가되었습니다.

* 일반건축물대장상 지붕은 '토기와지붕'이나, 등기부상 및 현황은 '슬래브지붕'으로 확인되어 실제와 공부 상의 차이가 있습니다.

* 2층의 일반건축물대장상 용도는 '예능계강습소'이나, 등기부상에는 '점포'로 기재되어 있으며, 현황은 '점포(창고)'로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 경계 및 측량:

* 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인 관련:

* 대항력 있는 임차인 심 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 권리 승계 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주중앙시장 인근의 상업지역에 위치한 근린시설로서, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 1968년에 건축된 노후 건물로 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 건물 등기부와 건축물대장 간의 면적 및 용도 상이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 지역 내 위치: 진주중앙시장 인근으로 유동인구가 많아 상업시설로서의 가치가 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 임대 수익 기대: 상업지역의 특성상 적절한 임대 전략 수립 시 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 578,941,890원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 건물 노후도, 예상 수리비, 명도 비용, 법적 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 심 과의 관계 및 향후 명도 협상 결과에 따라 실제 낙찰 후 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 실제 입찰가는 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.