나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1171 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 288-51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전원주택단지, 전 및 답, 과수원, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 및 인접지까지 차량접근이 가능하며, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 편의는 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 사다리형 토지로서, 도로예정지로서 현황 ‘잡종지’ 상태임.
일련번호 2 : 자루형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 3~5: 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 2 : 토지의 일부가 북측으로 노폭 약 6미터의 진입로와 접함.
일련번호 3~5 : 공부상 지적 및 현황 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 보전녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2025
-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>.
일련번호 2~5 : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리 제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 1 : 대상물건은 지목이 '임야'이나 현황 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기타: 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 지분매각.
2.목록1 토지는 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'임. 단층주택 내 소재함(현황서참조). 지적경계불분명-지적측량 요망.
3.목록2내지5 토지는 지상에 미확인 분묘 소재 가능성 있으며, 목록3내지5 토지는 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1171 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 288-51

용도: 임야 (현황: 잡종지, 단층주택 내 소재)

감정가: 109,234,140원

토지 면적: 3250.00㎡ (약 983.14평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 최OO

1.2. 주요 특징

지분 매각, 공동 담보, 분묘기지권 존재 가능성

1.3. 고지 사항

일괄 매각. 목록 1 토지는 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'이며 단층주택 내에 소재함. 지적 경계 불분명하여 지적 측량 필요. 목록 2~5 토지는 지상에 미확인 분묘 소재 가능성이 있으며, 목록 3~5 토지는 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전원주택 단지, 전답, 과수원, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장이 다소 원거리에 위치하여 대중교통 이용은 불편함.

2.3. 도로 상태

목록 1 토지는 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 목록 2 토지는 북측으로 노폭 약 6미터의 진입로와 접함. 목록 3~5 토지는 공부상 및 현황 '맹지'임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 보전녹지지역, 소로 2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 따름.

3. 권리분석

3.1. 소멸 기준 권리

을구 1번, 2013년 2월 22일 접수된 최두민 근저당권(금 260,000,000원)이 말소 기준 권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권임.

3.3. 등기부 현황

주식회사 범희디앤씨, 씨글로브트레이딩주식회사 등의 소유권 이전 이력이 있으며, 울산광역시 울주군, 동래세무서, 울산광역시울주군수, 울주군(울산광역시) 등의 압류 내역이 다수 존재함. 최종 임의 경매 개시 결정은 최두민에 의해 2025년 5월 30일에 이루어졌음.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 순수 농촌 지대로, 전원주택 단지와 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상업적 활동보다는 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 환경임. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없는 것으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 낮음. 차량을 이용한 근거리 이동이 필요하며, 대중교통 이용은 불편할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 환경

인근에 전원주택단지가 조성되어 있거나 개발 예정인 지역이 있을 수 있으나, 전반적으로 자연환경이 보존된 농촌 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 형성이 필수적이며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있음.

6.2. 분묘기지권

토지 지상에 미확인 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 여부에 따라 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

목록 3~5 토지는 맹지로서, 도로와의 직접적인 연결이 없어 이용에 큰 제약이 따르며, 지적 경계 불분명으로 인해 정확한 측량이 필요함.

6.4. 용도지역 제한

보전녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 대한 규제가 엄격함. 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 제한되며, 건축 가능한 건축물의 종류 또한 제한적임.

6.5. 현황과 공부상 차이

토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '잡종지'이며 단층주택 내에 소재하여, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간의 불일치로 인한 문제 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 보전녹지지역에 속해 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계가 중요하며, 분묘기지권의 존재 가능성과 맹지인 토지, 불분명한 지적 경계 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 현황이 잡종지로 이용되고 있으나, 엄격한 보전녹지지역 규제로 인해 개발 가능성은 제한적입니다. 다만, 토지의 일부를 활용하여 전원생활이나 소규모 농업을 계획하는 경우라면 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

상대적으로 낮은 감정가로, 향후 토지 가격 상승 가능성을 기대할 수 있음.

8.2. 개발 가능성 (제한적)

지목은 임야이나 현황이 잡종지로 이용되고 있어, 규제 완화 또는 특수한 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있음 (단, 보전녹지지역의 제약은 명확함).

8.3. 전원생활 적합성

농촌 지대의 특성을 살려 전원주택 부지 등으로 활용할 경우, 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 유사 물건의 실거래가, 개별 토지의 정확한 현황 조사, 개발 가능성 및 관련 규제 완화 가능성 등에 대한 보다 심도 있는 시장 분석과 전문적인 감정이 필요합니다. 제시된 감정가 109,234,140원을 기준으로 권리 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.