나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11899 [1] 울산광역시 남구 달동 1290-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 ""동평초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택(다가구), 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3): 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인: 1997.12.31.)
외벽: 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

기호(2): 다가구주택(총 7가구: 101, 102, 103, 201, 202, 203 및 301호)
기호(3): 다가구주택(총 6가구: 101, 102, 201, 202, 301 및 302호)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물 개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 기호(2) 옥탑 계단실 상부에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외물건 기호(ㅁ) 태양광 설비(설치용량: 3Kw)가 소재함.

물건 비고

1.일괄매각. 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 제시외 건물 ㄱ ~ ㄹ 포함하고 제시외 물건 ㅁ 은 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 울산지방법원 2025타경11899 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 남구 달동 1290-6번지이며, 용도는 다가구주택입니다.

감정평가액은 2,616,584,120원입니다.

토지 면적은 391.60㎡ (약 118.46평)이며, 건물 면적은 653.86㎡ (약 197.82평)입니다.

건물에는 제시외 면적 40.60㎡가 존재합니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 김OOOOO입니다.

주의사항으로 중복사건, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 감정평가서 상 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 포함되나 ㅁ은 제외됩니다.

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 남구 달동에 소재한 동평초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택(다가구), 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 평지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측과 남측으로는 각각 소로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 다수의 권리 분석이 필요합니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 관련 사항과 함께 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권(1,300,000,000원)이 말소기준권리이며, 이 외 다수의 강제경매, 가압류, 압류 등이 설정되어 있습니다.

건물 등기부 또한 토지와 유사한 권리 관계를 나타내고 있으며, 동일한 근저당권이 말소기준입니다.

등기부채권 총액은 토지와 건물 모두 1,473,459,984원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 참고사항에 따르면 '목록2.을구 1번 전세권설정등기(2018.12.31.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.'이라는 문구가 있습니다. 이는 말소기준권리인 을구 7번 근저당권(2023.09.22. 접수)보다 선순위일 가능성이 높아, 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황을 살펴보면 총 15명의 임차인이 파악되었습니다.

이 중 강성철(보증금 50,000,000원, 전입 2022.04.08.)과 장희경(보증금 90,000,000원, 전입 2019.01.14.)은 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

나머지 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

* NGUYENTHINGOCTHUAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-05, 대항력 없음.

* 강성철: 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-04-08, 확정 2025-07-25, 배당 2025-08-04, 대항력 있음.

* 권기민: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-10-31, 대항력 없음.

* 권오훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-25, 대항력 없음.

* 김강운: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-09-25, 확정 2023-09-25, 배당 2025-07-03, 대항력 없음.

* 김강운: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-02-24, 확정 2025-02-24, 배당 2025-08-12, 대항력 없음.

* 소원혜: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025-06-25, 확정 2025-06-25, 배당 2025-09-11, 대항력 없음.

* 이도우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-04, 대항력 없음.

* 이동한: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-07-29, 배당 2025-08-22, 대항력 없음.

* 이정주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-17, 대항력 없음.

* 장희경: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-14, 확정 2019-01-14, 배당 2025-06-26, 대항력 있음.

* 최선진: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-10-13, 확정 2023-10-13, 배당 2025-07-30, 대항력 없음.

* 최휘경: 보증금 5,000,000원, 차임 310,000원, 전입 2025-08-08, 확정 2025-08-08, 배당 2025-08-22, 대항력 없음.

* 하현대: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-10, 대항력 없음.

* 홍성진: 보증금 20,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2024-07-02, 확정 2025-07-10, 배당 2025-07-10, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 울산광역시 남구 달동 일대는 주거 지역으로서, 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등이 밀집해 있습니다. 인근에 동평초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 단지보다는 주거 편의를 위한 소규모 상권이 발달한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하여 편리합니다.

* 교육시설: 동평초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 물건명세서에 명시된 선순위 전세권(2018.12.31. 등기)은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 강성철(50,000,000원) 및 장희경(90,000,000원) 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 예상보다 높은 총 취득 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중인 경우, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 계약 조건이나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하여 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 예상됩니다. 또한, 중복 사건 진행 및 일부 임차인 정보의 불확실성은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 남구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 초등학교가 있어 가족 단위 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,616,584,120원입니다.

제시된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인들의 보증금(강성철 50,000,000원, 장희경 90,000,000원)과 인수되는 전세권의 가치를 고려할 때, 실제 취득 비용은 감정가보다 높아질 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. (정확한 인수 금액 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.