나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30881 [1] 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층108호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국승강기안전공단' 동측 인근에 위치하고, 주위는
단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어져 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층건 내 1층 108호, 2층 201호, 3층 301호로서,
기호(1) 1층 108호
외벽 : 화강석붙임 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호임.
기호(2, 3) 2층 201호, 3층 301호
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 페인트마감

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2), (3) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

옥내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이트 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서, 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측과 남서측으로 각각 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭
10m~12m)(소-국-1-60)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-61)(접합),
주차장(2015-12-14)(주68), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 3-62)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2,3 지분매각임.
-목록 2,3 은 목록 1에 화체된 공용부분(주차장)으로 일반적인 거래관행상 일괄거래되고 있는것으로 감정평가되어 일괄매각함.
-호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도로 조사하였으므로 경매 입찰시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30881 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 25-7, 1층 108호 (신주소: 경상남도 진주시 에나로77번길 5-12, 1층 108호)

건물 용도: 자동차 관련 시설 (건축물대장 상 주용도), 본건 108호는 근린생활시설로 이용 중

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물

총 면적:

* 대지 전체 면적: 900.10㎡ (약 272.28평)

* 건물 전체 연면적: 2172.63㎡ (약 657.23평)

매각 대상 면적 (지분):

* 토지 지분: 150.93㎡ (약 45.66평)

* 건물 지분: 149.52㎡ (약 45.23평)

감정가: 302,700,000원

특이사항:

* 지분 매각 (토지 및 건물 지분)

* 일괄 매각 (목록 2, 3은 목록 1에 포함된 공용 부분인 주차장으로, 일반적인 거래 관행상 일괄 거래되는 것으로 감정평가되어 일괄 매각함)

주의사항:

* 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 바탕으로 조사되었으므로, 경매 입찰 시 반드시 현장에서 호별 위치, 면적, 경계 등을 확인해야 함.

2. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국승강기안전공단' 동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거지 등으로 형성되어 있음.

교통 접근성:

* 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 건물 서측, 동측, 남서측으로 각각 2차선 도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

토지 이용 계획:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m), 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

말소기준권리:

* 말소기준권리인 경남은행 근저당 (을4, 접수일자 2018-12-03, 채권액 275,000,000원)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정임.

말소 예정 권리:

* 본건 등기부등본상 기재된 대부분의 권리(소유권 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 340,298,369원

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 영향력에 대한 추가 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 이소휘: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입/사업일자 2024-12-23, 확정/배당신고일자 2025-08-12. 대항력 없음. (인수 보증금 0원)

* 주식회사도봉개발: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-02-27. 대항력 없음. (인수 보증금 0원)

* 주식회사엔젤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-06-07. 대항력 없음. (인수 보증금 0원)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

* 본건 소재지는 진주혁신도시 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가 등이 혼재되어 있음.

* 한국승강기안전공단 등 공공기관이 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있음.

* 인근 상가 건물로는 '진주혁신도시아슬란스포츠몰', '센트럴타워' 등이 확인됨.

업종 현황 및 수요:

* 본건의 용도가 '자동차 관련 시설'로 표기되어 있어, 해당 업종의 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있음.

* 1층 108호는 근린생활시설로 이용 중으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 진주혁신도시 내에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이함.

* 진주종합경기장, 한국토지주택공사, 중소기업진흥공단 등 공공기관 및 관공서가 인근에 위치함.

* 롯데몰, 코지 모텔 등 상업 및 숙박 시설도 주변에서 찾아볼 수 있음.

주변 교육시설:

* 대곡중학교, 갈전초등학교, 무지개초등학교, 진주문산중학교, 진양고등학교, 충무공초등학교 등이 인근에 위치함.

주변 환경:

* 바람모아공원 등 녹지 공간이 존재하나, 일부 지역에서는 공원 내 주차장 조성 계획으로 인한 주민 논란이 있었음.

* 진주시 자체적으로 하수처리시설의 혐오 이미지를 개선하기 위한 노력을 하고 있으나, 이는 본건과 직접적인 관련은 적음.

* 특별히 혐오 시설이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 관련:

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권자가 아닌 일부 지분만 취득하게 됨. 따라서 나머지 지분 소유자와의 소유권 관계, 재산권 행사, 관리 등에 대한 협의 및 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 함.

호별 표시 누락:

* 집합건축물대장의 현황도에 따라 조사된 점으로 인해, 실제 경매 입찰 시 호별 정확한 위치, 경계, 면적 등에 대한 현장 확인이 필수적임. 이는 추후 명도 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있음.

임차인 명도 관련:

* 임차인 이소휘는 대항력이 없으나, 1,000만원의 보증금이 존재함. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

건물 전체 면적 대비 지분 면적:

* 전체 건물 연면적(약 657평) 대비 본건의 건물 지분 면적(약 45평)이 크지 않아, 건물 전체 관리에 대한 다른 지분 소유자와의 협력이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 자동차 관련 시설 및 근린생활시설의 지분 경매 물건입니다. 한국승강기안전공단 인근에 자리하고 있으며, 주변으로 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 무난한 편입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 임차인 이소휘 씨는 대항력이 없으나 보증금 1,000만원이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인은 본건이 토지와 건물 모두 지분으로 매각된다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다. 또한, 호별 표시 누락으로 인한 현장 확인의 중요성이 강조됩니다.

8. 투자 포인트

자동차 관련 시설 및 근린생활시설 복합 용도: 해당 지역 내 관련 업종에 대한 수요를 충족시킬 수 있으며, 근린생활시설로서 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

지분 경매를 통한 시세 차익 기대: 전체 지분 매각이 아닌 지분 경매를 통해 상대적으로 낮은 가격에 취득하여, 향후 전체 지분 확보 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

한국승강기안전공단 등 공공기관 인근 입지: 주변 기관 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 302,700,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 채무는 없으며, 임차인 이소휘 씨의 보증금 10,000,000원은 인수 보증금으로 잡혀있지 않아 명도 후에는 해당 금액에 대한 부담도 없을 것으로 보입니다.

다만, 본 물건은 토지와 건물 모두 지분 매각이므로, 전체 소유권 확보 가능성, 향후 다른 지분 소유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 호별 표시 누락으로 인한 현장 확인 및 필요시 리모델링 또는 수리 비용 등을 감안해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 위와 같은 여러 요소를 종합적으로 검토하고, 현장 조사를 통해 정확한 시세와 향후 활용 가능성을 판단한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가의 70%~80% 선에서 시작하여 경쟁 상황 및 물건의 가치를 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.