나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3816 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 642-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노

토지감정요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""신흥중학교"" 남동측 인근에 위치하며,

부근은 지방도주변 농경지대로서 농경지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하고, 남서측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

도시근교지역으로서 간선대로인 지방도에 접하여 제반교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하나 북서측 인접지보다 저지이며, 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 25미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3816 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 642-2

용도: 답

감정가: 323,857,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오천농업협동조합 (등기부상 임의경매 채권자 및 근저당권자)

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 961.00㎡ (약 290.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

* 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리에 소재하며, ""신흥중학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 지방도변에 위치한 농경지대로서 농경지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하고 있으며, 남서측 인근으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

2.2. 교통상황

도시 근교 지역으로 간선도로인 지방도에 접하여 있어 제반 교통사정이 편리하며 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 부정형으로 인접 도로와 대체로 등고평탄하나, 북서측 인접지보다 다소 낮은 지대에 위치하며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지 북동측으로는 폭 약 25미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역

* 대로2류 (폭 30m~35m)

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한 구역)

* 비행안전제6구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권: 채성희, 유승호외 1명

* 근저당: 조정인 (90,000,000원), 오천농업협동조합 (90,000,000원) - 모두 말소 예정

* 가압류: 표임정 (250,000,000원), 농협은행주식회사 (30,033,304원), 농업협동조합중앙회 (170,188,722원), 김청림 (75,000,000원) - 모두 유승호 지분 관련, 말소 예정

* 임의경매: 오천농업협동조합 (75,000,000원) - 말소 예정

* 말소기준권리: 을4 (1) 근저당권, 접수일자 2016-06-03, 권리자: 조정인

* 등기부채권총액: 705,222,026원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 등기부상 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으므로, 현장 확인 시 임차인 유무 및 관련 권리관계를 추가적으로 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 포항시 남구 오천읍 세계리는 지방도변에 위치한 농경지대가 주를 이루는 지역입니다. 인근에 신흥중학교가 있고, 근린생활시설 및 나대지가 혼재되어 있어 도시 근교의 개발 잠재력을 가진 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 규제

포항시는 2030년 도시기본계획을 통해 70만 인구를 수용하는 도시 구조를 목표로 도시 관리 계획을 재정비하고 있으며, 이에 따라 용도지역 조정 및 상업 기능 강화가 이루어질 수 있습니다.

그러나 본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 속해 있어 개발 및 이용에 있어 제한이 따릅니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로 폐기물 처리 시설 부지 선정 관련 주민 반대 사례가 있어, 향후 지역 개발 시 주민 민원이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 신흥중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 지방도 및 대로에 인접하여 포항 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본 토지는 현재 답으로 이용 중이며, 주변이 농경지대와 임야지대와 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 도시 근교 지역으로서 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 법규

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있습니다. 본 물건은 농지이므로, 경매 참여 전 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 취득 후에도 농업 경영 계획 등을 성실히 이행해야 합니다.

* 경매 참여자는 농업 경영 계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 할 수 있으며, 발급까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용이 제한될 수 있습니다.

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 해당 구역 내에서의 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 자연녹지지역은 개발 밀도가 제한될 수 있는 용도지역입니다.

6.3. 토지 상태

* 북서측 인접지보다 저지대라는 점은 배수 등 토지 이용 시 추가적인 공사나 관리가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 미상 정보

* '임대관계는 미상'이라는 점은 현장 답사 시 실제 점유자 유무 및 관련 상황을 면밀히 파악해야 할 필요성을 제기합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 답(논)으로서, 현재 감정가는 323,857,000원입니다. 신흥중학교 인근에 위치하며 지방도로에 접하여 교통은 편리한 편입니다. 도시 근교 지역으로서 개발 잠재력도 일부 존재하나, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 위험이 존재한다는 점입니다. 따라서 본 물건은 관련 법규를 철저히 이해하고 농지취득자격증명을 확실히 취득할 수 있는 실수요자 또는 관련 경험이 풍부한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 토지 확보 가능성: 감정가 대비 향후 시세 상승 잠재력.

* 우수한 교통 접근성: 지방도로 및 주요 간선도로 인접.

* 포항시 도시 개발 계획: 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 기대.

* 실수요자에게 적합: 농업 경영 또는 관련 사업 영위 의지가 있는 경우.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 정확한 권리관계 및 물리적 상태, 그리고 입찰자의 자금 동원 능력 및 투자 목적에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

특히 본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 여부가 입찰 참여의 최대 관건이므로, 해당 자격증명 발급 가능성을 확인한 후, 감정평가액 및 관련 제반 비용(취득세, 법무비용, 농지취득자격증명 발급 비용 등)을 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

또한, 말소되지 않는 권리가 없으므로 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황의 '미상' 부분이 잔존할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

본 물건의 낙찰가율은 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.