나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10197 [1] 대구광역시 군위군 부계면 대율리 330 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 부계면의 ""부계면사무소""에서 팔공터널 방향 남측으로 약 4.5Km
지점, 간선도로변에 위치하며 주위는 농경지, 하천 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1~5) 공히 서측 하향 완경사지에 위치하나 대체로 평탄한 부정형 토지로서 묵답 및
묵전 상태 입니다.

인접 도로상태

기호 1~5) 공히 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하나 직접 출입은 곤란한 상태이며 기호 1)
남서측으로 관습상 도로를 통해 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 하천(2022-10-17)(남천)(저촉) 가축사육제한구역
(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역(2021-04-12)(국가지원지방도79호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2021-04-01)(남천)<하천법>
기호 3~5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-04-12)
(국가지원지방도79호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 일괄매각, 목록1,2 일부 하천저촉, 목록1~5 현황 휴경지, 4차선 도로와 접하나 직접 출입은 곤란한 상태로 목록1 남서측의 관습상 도로를 통해 출입 가능.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2025타경10197 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 군위군 부계면 대율리 330

토지 면적: 5,233.00㎡ (약 1,583.07평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

용도: 답

감정가: 1,262,415,000원

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본건은 대구광역시 군위군 부계면의 부계면사무소에서 팔공터널 방향 남측으로 약 4.5km 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지와 하천 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있으나, 직접적인 출입은 어려운 상태입니다. 대신, 목록 1 토지의 남서측에 위치한 관습상 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권은 장우진 씨 외 1인(신미아 씨, 2018년 5월 11일 매매 337,000,000원에 소유권 이전)에게 있습니다.

3.2. 권리 제한 사항

본건에는 다수의 권리 제한 사항이 등기되어 있습니다. 가장 주목해야 할 부분은 2020년 5월 15일 청운신용협동조합 앞으로 설정된 근저당권(1,210,000,000원)으로, 이는 말소기준권리가 됩니다. 또한, 동일자로 지상권설정공동담보 목록이 등기되었습니다. 2025년 5월 29일에는 청운신용협동조합의 임의경매 개시 결정(1,145,047,203원)이 등기되었습니다. 전체 등기부채권 총액은 1,210,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 이용현황 및 토지계획

4.1. 토지 이용 상태

본건 토지(기호 1~5)는 대체로 서측 하향의 완경사지에 위치하나 전반적으로는 평탄한 부정형 토지입니다. 현재는 묵답 및 묵전 상태이며, 목록 1~5 모두 현황상 휴경지입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한

토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

기호 1, 2번 토지는 계획관리지역, 보전관리지역에 해당하며, 하천(남천) 구역에 일부 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 접도구역(국가지원지방도79호선), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

기호 3~5번 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 접도구역(국가지원지방도79호선), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련

본 물건은 답(전)으로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

5.2. 물건 자체

목록 1, 2번 토지가 하천에 일부 저촉되어 있어 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 4차선 도로와 접해 있으나 직접적인 출입이 곤란하고 관습상 도로를 이용해야 하는 점은 접근성에 대한 불편함으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 휴경지 상태인 점도 관리 및 이용에 추가적인 노력이 필요할 수 있음을 시사합니다.

5.3. 법규적 제한

가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 토지 이용 및 개발 시 고려해야 할 법규적 제한 사항입니다. 특히 절대제한구역으로 지정된 가축사육제한구역은 축산업 관련 활동에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 환경

본건은 농경지와 하천이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 최근까지는 농업용지로 활용되었으나 현재는 휴경 상태입니다.

6.2. 편의시설

가장 가까운 행정 편의시설로는 부계면사무소가 있으며, 이는 차량으로 약 4.5km 거리에 위치합니다. 주변 지역은 주거지보다는 농경지가 발달한 지역으로, 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 주변 지역의 검색 결과, 특이한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 농촌 지역 내에서 비교적 접근성이 양호한 간선도로변에 위치.

* 대규모 토지 면적.

* 계획관리지역에 해당하여 향후 토지 이용 가능성 존재.

7.2. 약점

* 농지취득자격증명 필수 및 미제출 시 보증금 미반환 리스크.

* 하천 저촉, 직접 출입 곤란한 도로 상황 등 개발 및 이용 제약.

* 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 공법상 제한.

* 현재 휴경지 상태로 활용을 위한 추가 비용 및 노력 필요.

8. 투자 포인트

본건은 넓은 면적의 농지로서, 향후 농업 경영 계획이 있는 경우 또는 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자처로 고려될 수 있습니다. 다만, 위에 명시된 여러 법규적, 물리적 제약을 충분히 검토하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(1,262,415,000원)를 기준으로, 위에서 분석된 잠재적 리스크 요인(농지 관련 규제, 하천 저촉, 접근성, 각종 제한 지역 지정 등)과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 농지 관련 서류 미비 시 발생할 수 있는 보증금 몰취 위험을 포함하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.