나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8237 [1] 경상북도 경산시 남천면 금곡리 668-5 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 "(구)금곡초등학교" 북서측 인근(기호 1) 및 서측 인근(기호 2)에 각각 위치하며, 주위일대는 국도주변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 국도 주변에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형, 기호 2)사다리형의 토지로서 인근지대와 등고평탄하며, 공히 전(휴경지 상태) 입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지이나 주차장으로 이용하고 있는 인접토지(국유지인 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 2) 지적도상 맹지로서 인접토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 기호 2) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-04-17)(접도구역,부산지방국토관리청고시 제2015-142호(2015.4.17.))<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1,2) 공히 공부상 지목이 "과수원" 이나 현황 "전"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본건 기호 2)지상에 별첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하는 바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 지적도상 맹지임. 공부상 지목이 ‘과수원’이나 현황 ‘전’임. ‘농지가 방치, 불법형질 전환 되어있고, 불법건축물 및 구조물, 콘크리트 타설되어 있으며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있다’는 경산시 남천면장의 사실조회회신이 있음. 북동측 지적선에 경량철골조 주택 건물 소재하나 경계불분명, 평가 제외(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8237 (1)

소재지: 경상북도 경산시 남천면 금곡리 668-5

토지면적: 1615.00㎡ (약 488.54평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 공부상 지목은 ‘과수원’이나 현황 ‘전’ 상태임.

감정가: 274,550,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 매각

채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

3.

입지조건

주위환경:

* 본건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 "(구)금곡초등학교" 북서측 인근 및 서측 인근에 각각 위치함.

* 주위일대는 국도 주변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준임.

* 현황 '전'(휴경지 상태)으로 이용되고 있음.

교통상황:

* 본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 국도 주변에 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

접근도로:

* 기호 1) 토지: 지적도상 맹지이나 주차장으로 이용하고 있는 인접토지(국유지 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 기호 2) 토지: 지적도상 맹지로서 인접토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (주거밀집 800M, 하천 100M)

* 접도구역 (기호 2)

주변시설:

* 국도 주변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지가 혼재되어 있는 지역으로, 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 개발행위 가능 지역으로 분류되어 향후 주변 환경 변화 가능성이 있음.

4.

권리분석

말소기준권리:

* 을37) (1)근저당권, 청운신용협동조합, 접수일자 2009-03-02.

권리관계:

* 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 등기사항(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 3,930,169,970원

인차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인 현황은 없으나, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인 필요.

5.

상권분석

지역 특성:

* 본건이 위치한 경산시 남천면 금곡리 지역은 국도를 접하고 있으며, 농경지와 더불어 소규모 공장 및 창고시설이 산재한 준농림지 또는 개발 가능성이 있는 지역으로 파악됨.

* 주변에 (구)금곡초등학교가 위치하고 있어 교육 시설과의 연관성은 있으나, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족하여 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보임.

잠재적 활용 방안:

* 현황 농지로서 농지법의 규제를 받으나, 계획관리지역으로 개발 행위 허가 가능성이 존재함.

* 소규모 창고, 농산물 관련 시설, 또는 전원생활 부지 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있음.

6.

생활정보

주변 편의시설:

* 가장 가까운 읍면 소재지까지의 거리는 차량으로 약 10-15분 내외로 예상되며, 해당 지역에 기본적인 상점, 관공서, 병원 등 생활 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 보임.

* 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 자가용 이용이 필수적일 것으로 판단됨.

7.

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있음. (매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함)

* 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 경유해야 하는 진입로 문제로 인해 재산권 행사 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 공부상 지목은 ‘과수원’이나 현황 ‘전’으로 이용되고 있어, 농지 관련 법규 적용 시 불이익이 발생할 수 있음.

* 경산시 남천면장의 사실조회회신에 따르면, 본건 토지가 방치, 불법 형질 전환, 불법 건축물 및 구조물, 콘크리트 타설 등이 이루어진 상태이며, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 매우 높음. 이는 상당한 추가 비용 및 법적 분쟁을 야기할 수 있음.

* 북동측 지적선에 경량철골조 주택 건물이 소재하나 경계가 불분명하고 평가에서 제외되어 있어, 향후 경계 분쟁 및 해당 건물에 대한 법적 문제가 발생할 소지가 있음.

* 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하고 있어, 이에 대한 처리 문제도 고려해야 함.

* 중복병합사건으로 경매 절차가 복잡하고 시간이 지연될 수 있음.

8.

종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시의 계획관리지역 내 농지로서, 감정가는 2억 7천여만 원으로 책정되었습니다. 토지는 1615㎡ (약 488.54평) 규모이며, 공부상 지목은 과수원이지만 현재는 전(휴경지)으로 이용 중입니다. 교통은 국도 인근에 위치하여 보통 수준이나, 지적도상 맹지라는 명확한 약점이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 문제점은 현황 토지에 대한 심각한 법규 위반 사항입니다. 경산시 남천면장의 사실조회회신에 따르면, 농지의 방치, 불법 형질 전환, 불법 건축물 및 구조물 설치, 콘크리트 타설 등 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 사실이 확인되었습니다. 이로 인해 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 매우 높아, 매수 후 상당한 추가 비용 및 법적 분쟁이 예상됩니다. 또한, 지적도상 맹지, 경계 불분명한 건물 존재, 이동식 컨테이너 및 화장실 등 해결해야 할 복합적인 이슈가 산재해 있습니다.

농지취득자격증명 발급 및 제출 의무 또한 간과할 수 없는 중요한 사항입니다.

9.

투자 포인트

* 감정가가 현재 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (다만, 리스크 요인을 충분히 반영했는지 검토 필요)

* 계획관리지역으로 분류되어 있어, 법규 위반 사항 해결 및 관련 허가 취득 시 향후 개발 또는 활용 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 농지로서의 활용 가치 또는 소규모 시설 부지로서의 가능성을 고려할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려한 전문가의 심층 분석이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 토지 상태의 정확한 파악 (불법 건축물, 콘크리트 타설 범위 및 원상회복 예상 비용 산출)

* 인접 토지 소유주와의 협의를 통한 도로 이용 가능성 및 조건 확인

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 향후 원상회복명령 발생 시 예상되는 총 비용 및 기간 산정

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현재 경매 시장 동향 및 본 건의 특수성을 고려한 입찰 전략 수립

상기 리스크 요인들이 매수 후 추가적으로 발생하는 비용 및 관리 부담으로 작용하므로, 이러한 부분들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.