나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8176 [1] 대구광역시 북구 동변동 679 대구동서변그린빌 811동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 단독주택, 노선상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하여 차량출입 무난하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통
사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 제4층 제401호 단위세대로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(
접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보
호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 현장 조사 시 외부
에서 투시 가능한 전경 및 인근주민의 탐문 등에 의거 평가하였으며, 본건 위치 확
인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참
고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8176 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 대구광역시 북구 동변동 679 대구동서변그린빌 811동 4층401호

감정가격: 167,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.43㎡ (약 21.61평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 45㎡

건물지분: 71.43㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.4. 주요 설비 및 구조

구조: 철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 제4층 제401호

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 노선상가, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측 및 동측으로는 왕복 4차로, 서측으로는 왕복 2차로의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

'동변초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 상가 및 주거시설 등을 이용하기에 편리한 입지입니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 을구 20번으로 2023년 7월 28일 접수된 주택임차권(정정숙)이 있으며, 권리금액은 200,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.

* 이 외에 주식회사케이비국민카드 및 서민금융진흥원의 가압류(갑5, 갑6)가 있었으나, 모두 말소되었습니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)가 말소기준권리이며, 사건번호 2025타경8176에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정정숙

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 30일

* 확정일자: 2021년 08월 02일

* 배당신고일자: 2023년 07월 28일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(정정숙)이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권이 등기부상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금은 200,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

본건이 속한 대구동서변그린빌아파트는 2002년 5월 28일 사용승인된 아파트로, 총 14개동 1282세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 751대(지하 40대, 지상 6대, 기계식 주차 605대 - JSON 오류 가능성 있음, 자체 주차대수 751대)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

4.2. 입지적 장단점

* 장점: 간선도로 인접, 버스정류장 근접 등 교통 편의성, 초등학교 인접 등 교육 환경, 아파트 밀집 지역으로 인한 기본적인 생활 인프라.

* 단점: 대항력 있는 임차인 인수 부담.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

인근에 동변초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다. 또한, 노선상가 및 아파트 단지 내 상업시설 이용이 편리하며, 대중교통을 이용하여 북구 지역의 다양한 편의시설 및 교육시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 난방방식: 개별난방 (도시가스)

* 주차: 단지 내 주차 가능 (세대당 약 0.58대, 기계식 주차 비중 높음)

* 승강기: 설치됨

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정정숙 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 200,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 인수해야 하므로 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 외부에서 투시 가능한 범위 및 인근 주민 탐문 등에 의거하여 평가되었습니다. 따라서 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 동변동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 아파트 단지 규모가 크고 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 안정적입니다. 그러나 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차권이 매수인에게 인수된다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 임차보증금 전액이 경매 대금으로 회수되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 금액을 부담해야 합니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 인수 금액을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 단지 내 물건으로, 입지 및 주거 환경은 준수합니다.

* 동변초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 유리한 환경입니다.

* 부동산 강제경매로 진행되어 비교적 명확한 권리관계를 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 59.83㎡)의 아파트가 2026년 7월 약 146,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 본건의 감정가는 167,000,000원이며, 건물 면적(71.43㎡)을 고려할 때 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높을 것으로 추정됩니다 (약 170,000,000원 ~ 180,000,000원).

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 실제 입찰가는 보증금 인수 부담을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 명확히 인지해야 합니다.

최근 거래가 및 감정가, 그리고 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. (주의: 상기 금액은 인수될 임차보증금을 제외한 입찰가 기준이며, 최종 인수 보증금액에 따라 실질적인 총 투자비용은 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.