나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8225 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 563-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 소재 "금남마을회관경로당" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 전, 답 및 과수원 등으로 형성된 지방도 주변 농경지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 소재 ""금남마을회관경로당"" 남서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 전, 답 및 과수원 등으로 형성된 지방도 주변 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 67번지방도 등이 있어 제반 교통사정은
보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 67번지방도 등이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1~9) 공히 대체로 등고 평탄한 부정형 및 장방형의 토지로 "전기타(지상에 가식중인 조 경수가 밀식)"이며, 기호 2)토지 일부는 인접지(금남리561, 558-4)에서 점유사용 중에 있습니다. 기호 10) 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 "주거용 건부지"입니다.

형태 및 이용상태

기호 1~9) 공히 대체로 등고 평탄한 부정형 및 장방형의 토지로 ""전기타( 지상에 가식중인
조경수가 밀식)""이며, 기호 2)토지 일부는 인접지(금남리561, 558-4)에서 점유사
용중에 있습니다.
기호 10) 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 ""주거용 건부지""입니다.

인접 도로상태

기호 1) 서측으로 인접하는 국유지 너머 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 있어 이를 통해 주
출입하며, 남측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.
기호 2,4) 공히 남측으로 폭 약 3미터, 북측으로 폭 약 2미터 포장도로와 각각 접합니다.
기호 3,7) 공히 북측으로 폭 약 2미터 포장도로와 접합니다.
기호 5,6,8~10) 공히 남측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

인접 도로상태

기호 1) 서측으로 인접하는 국유지 너머 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 있어 이를 통해 주 출입하며, 남측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다. 기호 2,4) 공히 남측으로 폭 약 3미터, 북측으로 폭 약 2미터 포장도로와 각각 접합니다. 기호 3,7) 공히 북측으로 폭 약 2미터 포장도로와 접합니다. 기호 5,6,8~10) 공히 남측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한지역), 농업진흥구역, 접도구역( 왜관~대구간 지방도 경상북도고시 제2008-646호 12월 22일), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다. 기호 2~10) 공히 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한지역), 농업진흥구역, 배 출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역), 농업진흥구역, 접도구
역(왜관~대구간 지방도 경상북도고시 제2008-646호 12월 22일), 배출시설설치제한지
역, 공장설립승인지역입니다.

기호 2~10) 공히 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역), 농업진흥구역,
배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

11-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

건물의 구조

11-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창

이용상태

11-가) 단독주택입니다.

이용상태

11-가) 단독주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수, 유류온수보일러에 의한 난방설비, 가정용 태양광 발전설비 및 태양열 온
수설비 등 되어 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수, 유류온수보일러에 의한 난방설비, 가정용 태양광 발전설비 및 태양열 온 수설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㅊ)이 소재하오니 경매시
참고하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㅊ)이 소재하오니 경매시 참고하시기 바랍니다

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

0 유실수, 정원수, 묘목 등은 모두 소유주가 식재 관리 함.
0 기호1토지의 일부는 접도구역에 저촉되므로 제한을 감안하여 평가함
0 기호2토지의 일부가 인접지(금남리 561, 558-4)에서 점유 사용 중임을 감안하여 평가함
0 본건 토지상에 산재하는 다수의 지하수(관정)설비는 토지에 포함 평가함
0 목록11의 건물은 일부 폐문으로 인하여 내부구조 및 마감재 확인하지 못하였기에, 이는 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적 이용 상황을 기준으로 작성함.
0 목록11-가) 건물 옥상에 소재하는 가정용 태양광발전설비 및 태양열온수설비는 부속설비로 판단, 건물에 포함하여 평가함.
0 제시외건물(ㄷ)에 설치된 캐노피는 건물의 부합물로서, 제시외건물에 포함하여 평가함.
0 본건 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너 및 비닐하우스 등은 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외.
0 소유자 지상에 소재하는 조경수 중 일부(칠엽수-규격 R40~R50, 수량 5주// 회양목-규격 W1.3 이상, 수량 100주//배롱나무-규격 R25~R30, 수량 3주//모과나무-규격 R30, 수량 4주)가 타인에게 매각된 것으로 주장되나, 실제 매각여부 및 물건특정이 곤란하여, 감정평가서 중 "제시외수목의 감정평가액"은 기준시점 "현재 소재하는 조경수 전체"를 평가한 가격임.
목록1~9는 전기타(지상에 가식중인 조경수가 밀식)되어 있음.
목록10은 주거용 건부지 임.
제시외 건물(ㄱ~ㅊ)은 모두 일괄매각.
목록1~10은 모두 토지이용계획 상 "공장설립승인지역"임.(자세한 사항은 관련 행정관서에 문의 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경8225 (1) 사건으로, 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 563-2에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 금5,677,782,560원이며, 토지 면적은 28,721.00㎡ (약 8,689.6평)이고 건물 면적은 131.61㎡ (약 39.8평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 왜관농업협동조합으로 파악됩니다. 공동담보 물건으로, 관련 행정관서 문의가 필요한 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 소재 "금남마을회관경로당" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 전, 답, 과수원 등으로 이루어진 농경지대이며, 지방도에 인접해 있습니다. 차량 출입은 가능하며, 인근에 버스승강장 및 67번 지방도가 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건 토지의 소유권은 이정원씨 명의로 1988년 9월 5일에 이전되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 금120,000,000원)입니다. 이후 가압류 (농업협동조합중앙회, 채권액 금13,072,486원)와 왜관농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (채권액 1,212,976,226원)이 등기되었습니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 역시 동일한 소유권 보존 및 근저당권, 가압류, 임의경매 내역을 가지고 있으며, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부상 채권 총액은 금133,072,486원으로 기재되어 있으나, 채권액의 합계는 이를 초과하므로 실제 권리 관계는 등기부등본 상세 확인이 필요합니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지방도변의 농경지대에 위치하며, 주변에 별다른 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상권 형성은 미미한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 농경지가 주를 이루고 있으며, 인근 마을회관 및 경로당이 있습니다. 차량을 이용하면 어느 정도의 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부는 접도구역에 저촉되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 기호2 토지 일부가 인접지(금남리 561, 558-4)에서 점유 사용 중이므로, 경계 확인 및 점유 사용 관계에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 내부 확인이 불가했던 건물(목록11)이 있어, 실제 내부 상태 및 구조 확인이 필요합니다.

* 소유주가 식재 관리한 유실수, 정원수, 묘목 등에 대한 소유권 주장 가능성이 있습니다.

* 소유자 미상의 컨테이너 및 비닐하우스 등은 매각에서 제외되었으나, 주변 상황에 대한 확인이 요구됩니다.

* 토지 위에 산재한 다수의 지하수(관정) 설비는 토지에 포함 평가되었습니다.

* 목록1~10 토지는 공장설립승인지역에 해당하나, 농림지역, 농업진흥구역 등의 제한이 중복되어 있어 정확한 용도지역별 건축 및 개발 가능 여부는 관련 행정관서에 상세히 문의해야 합니다.

* 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㅊ)이 일괄 매각 대상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 외곽의 넓은 농경지에 위치한 단독주택입니다. 가장 큰 특징은 28,721.00㎡에 달하는 광대한 토지 면적과 공장설립승인지역이라는 점입니다. 감정평가액이 금56억 원대를 상회하는 점으로 미루어 볼 때, 토지의 잠재적 가치, 특히 공장 부지로서의 활용 가능성이 높게 평가된 것으로 보입니다. 그러나 농림지역, 농업진흥구역 등 다른 용도지역과의 중첩으로 인해 실제 개발 행위 가능 여부에 대한 철저한 법규 검토가 필수적입니다. 인접지 점유, 일부 건물 내부 확인 불가 등 조사해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 공장설립승인지역이라는 점은 향후 산업 시설 부지로서의 개발 잠재력을 시사합니다.

* 광대한 토지 면적 대비 건물 면적이 상대적으로 작아, 토지의 가치가 주요 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 채무 총액이 현저히 낮아, 낙찰 시 권리상 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 주변 시세 자료가 부족하고, 토지 용도 지역의 복합성으로 인해 정확한 시세 산정이 어려운 물건입니다. 감정평가액 금5,677,782,560원을 기준으로, 잠재적 개발 가치와 현재 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 금3,974,447,792원 ~ 금4,826,115,176원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 경쟁 상황, 본건의 개발 가능성에 대한 법규 해석, 그리고 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.