나이스옥션 법원경매 대구 2025타경751 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1522 이시아폴리스더샵2차 207동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 ""봉무초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(아파
트, ""이시아폴리스더샵2차"" 207동 11층 1101호)로서, 부근 일대는 아파트단지, 대형쇼핑몰,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반
교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 중 11층 1101호 단위세대로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 내장 바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8-10차선, 동측으로 4차선, 남측으로 3차선 아스팔트 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합), 소로3
류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역
(기념물 제4호문화재자료 제12호 유형문화재 제8호)<대구광역시문화재보호조례>, 지방산업단
지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공
장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경751 (1)

대구광역시 동구 봉무동 1522 이시아폴리스더샵2차 207동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

토지면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

토지지분: 70.71㎡ (약 21.39평)

건물면적: 96.59㎡ (약 29.22평)

건물지분: 96.59㎡ (약 29.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 불OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

특수물건정보: 중복병합사건

아파트명: 이시아폴리스더샵2차

층수: 11층 / 18층

사용승인일: 2013년 6월 5일

건물면적 (전용면적): 96.59㎡ (약 29.22평)

대지권 면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

* 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "봉무초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 아파트단지, 대형쇼핑몰, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 일반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다.

* 본건 서측으로는 왕복 8-10차선, 동측으로는 4차선, 남측으로는 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 불로봉무새마을금고, 2021-07-09 접수, 336,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑1, 갑2, 갑4, 갑5, 을1, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 (모든 등기부상 권리)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 파악되었으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 금액이 미상인 점을 감안하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 대구 동구 봉무동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 이시아폴리스 등 상업 및 편의시설이 잘 발달된 지역입니다.

* 대형 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 이시아폴리스더샵2차

* 주소: 대구광역시 동구 봉무동 1522

* 사용승인일: 2013년 6월 5일

* 세대수: 750세대

* 총 주차대수: 1,052대 (지하 1,048대, 지상 4대)

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 교육시설: "봉무초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 건의 사건이 병합되어 진행되므로, 경매 절차가 일반적인 경우보다 복잡하거나 시간이 더 소요될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 다수의 가압류 및 경매 개시 결정: 채무 관계가 복잡함을 시사하며, 채권자 간의 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다. (단, 본 경매 절차로 인해 이러한 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.)

* 복합적인 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등의 용도지역과 함께 대로, 소로, 중로 지정, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 동구 봉무동에 위치한 이시아폴리스더샵2차 아파트 11층입니다.

* 2013년에 건축된 비교적 신축 아파트로, 아파트 단지, 쇼핑몰, 학교 등 생활 편의시설이 풍부한 입지에 자리하고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, 중복병합사건이며 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대구 동구의 주요 주거 및 상업 지역에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 양호한 건물 상태: 2013년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 가능하거나 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 편리한 교통: 다양한 도로망과 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준, 84.98㎡ 기준):

* 2026년 7월 17일: 33,500만원 (18층)

* 2026년 7월 14일: 33,000만원 (3층)

* 2026년 7월 11일: 33,500만원 (7층)

* 해당 면적 (84.98㎡) 평균 매매가: 약 33,333만원.

* 본건 면적 (96.59㎡) 대비 비교:

* 본건의 전용면적은 96.59㎡ (약 29.22평)으로, 제공된 최근 매매 정보의 전용면적(84.98㎡, 약 25.7평)보다 더 큽니다.

* 면적이 더 큰 경우, 단위면적당 가격은 유사하거나 소폭 하락할 수 있으나, 전체적인 거래 금액은 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 제공된 84.98㎡ 매매가(33,000만원 ~ 33,500만원)를 바탕으로 본건 96.59㎡의 시장 가치를 추정하면, 약 36,000만원 ~ 39,000만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

* 감정가 대비:

* 본건의 감정가는 410,000,000원입니다. 이는 현재 추정되는 시장 가치 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 경매 물건의 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성되는 경우가 많으며, 특히 감정가가 시세보다 높게 책정된 경우 더욱 그렇습니다.

* 인수되는 권리가 없고 명도 리스크를 고려하더라도, 안전하게 시세 대비 약 10~15% 할인된 가격을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 선으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 물건에 대한 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 명도 가능성, 경쟁 입찰자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.