나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11804 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 117-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 ""병천고등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 ""면소재지 주변 기존주택지대""임.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근은 가능할 것으로 관측되나, 타(他) 필지( 탑원리 117-10 )를
통과해야 접근되는 문제가 있음. 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > '사다리' < 지세 > '평지' < 이용상태 > '단독주택부지'

인접 도로상태

북측 및 서측으로 타(他)필지( 탑원리 117-10 대 212㎡ )에 접(接)하며, 이 타필지가
마을내 연결 도로( 포장 )에 접하므로 이를 통해 출입함.

※ 참고 --- 타(他)필지( 탑원리 117-10 대 212㎡ ) 면적 중 ""마을내 도로에서 본건주택
대문까지의 구간은 '진입도로'로 이용중이나, 나머지 면적은 본건지상 주택의 마당으로
사용중인 것으로 관측됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '비도시지역', '계획관리지역'.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ),
'공장설립제한지역'( 수도법 ).

제시목록 외의 물건

단독주택 및 부속건물 수개 동(棟)이 있는 것으로 주택담장 밖에서 관측되나( 대문은 닫힘 )
본건은 '공유지분토지'이어서, 그 지상건물에 대해 평가해서는 안 되므로,

본건지상 주택건물 등의 표시는 생략하였으되, ""제시외건물들의 존재로 인해 본건공유토지가
제한받는 경우의 가격""을 ""평가명세표""에 별도(別途) 표기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기타 > 본건은 '공유지분( 2/13 )'임.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)
제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

3.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경11804 (1)

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 물건종별: 대지

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 117-2

* 토지면적: 317.00㎡ (약 95.9평)

* 매각대상: 토지 지분 매각 (전체 토지의 2/13 지분)

1.3. 가격 정보

* 감정평가액: 10,534,320원

* 최저매각가격: (제시외 건물로 인해 제한받는 가격으로, 구체적인 금액은 경매 정보 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 병천고등학교 남측 인근에 위치하며, 면소재지 주변의 기존 주택지대입니다.

2.2. 토지 현황

* 지적형태: 사다리형

* 지세: 평지

* 이용상태: 단독주택부지

2.3. 접근성 및 도로 상태

* 소형 차량의 접근은 가능하나, 인접 필지(탑원리 117-10)를 통과해야 하는 불편함이 있습니다.

* 북측 및 서측으로 인접 필지(탑원리 117-10, 212㎡)에 접하며, 해당 필지가 마을 내 포장된 도로에 접해 있어 이를 통해 출입합니다.

* 인접 필지 중 일부는 본건 토지의 진입도로로 이용 중이며, 나머지 면적은 본건 지상 주택의 마당으로 사용 중인 것으로 관측됩니다.

2.4. 대중교통

* 대중교통 사정은 보통 시됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 비도시지역, 계획관리지역

* 타법령상 제한:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 공장설립제한지역 (수도법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 05월 28일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 2번 손세영 지분 강제경매(채권액 17,547,998원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않고 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다: 지상권.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* (현재 등기부상, 물건명세서상 명확한 임차인 내역은 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 천안시 동남구 병천면 탑원리 지역의 주택지대에 위치하고 있으며, 면소재지 주변의 일반적인 상권 특성을 따를 것으로 예상됩니다.

* 인근에 병천고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 지역 상권은 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 면소재지 주변의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 병천고등학교가 인접해 있습니다. (상대보호구역에 해당)

* 의료시설: 면소재지 내 또는 인근 지역의 병원, 의원 등 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분(2/13)만 매각 대상이므로, 건물 소유권 등 타 공유자와의 관계에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수신고권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한하여 행사 가능)

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 진입로 문제: 인접 필지(탑원리 117-10)를 통과해야만 본건 토지에 접근 가능하며, 해당 필지가 본건 토지의 마당으로 사용 중인 것으로 보여 향후 통행에 불편이 야기될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 토지상에 존재하는 제시외 건물(단독주택 등)로 인해 토지 가치가 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

* 타법령상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* (추가 조사 결과, 주변에 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 지도상 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설 입지는 제한됩니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 병천면 소재의 계획관리지역 내 대지 지분 경매 물건입니다.

* 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 인접 토지를 통한 진입로 문제 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용 계획 수립 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

* 공유자 우선매수신고 가능성도 입찰 시 반드시 염두에 두어야 합니다.

* 잠재적 리스크에도 불구하고, 공유자 우선매수 신고가 행사되지 않거나, 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면 관심을 가질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 병천고등학교 인근에 위치하여 지역 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 문제 등 제반 리스크를 해결할 수 있다면 토지 활용도 증대 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 10,534,320원

* 본 건은 전체 토지(317㎡)의 2/13 지분(약 48.75㎡)에 대한 매각입니다. 감정평가액은 전체 토지에 대한 것으로 추정되므로, 실제 지분 가치는 이보다 낮게 산정되어야 합니다.

* 본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰 시 추가 보증금 부담은 없습니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 토지 가격이 제한받고 있다는 점을 감안해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각의 불확실성, 인접 토지를 통한 진입로 문제 등 다양한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 가치 산출 및 최적의 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가 조사, 법률 전문가 상담, 현장 조사를 통한 구체적인 상황 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.