나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11747 [1] 충청남도 아산시 온천동 1052 경남아너스빌아파트 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 '아산시청' 북서측 인근에 소재하는 ""경남아너스빌
아파트"" 제102동 제7층 제703호 로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설,
공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 제7층 제703호 로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-25)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-05-15)(소로2-197)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-05-
15)(소로2-201)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-199)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-
22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 경계중복에 따라 용도지역이
중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 임. (대표지번: 온천동 1057)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11747 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 1052 경남아너스빌아파트 102동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

면적:

토지: 25.66㎡ (약 7.76평)

건물 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.12평)

건물 (분양면적): 해당 정보 별도 명시 없음

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 '아산시청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교시설, 공원 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편임.

도로:

아파트 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있어 단지 접근 및 이용 상태는 양호함.

토지 이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역에 해당하나, 관련 실과 확인 시 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 참고 바람.

혐오시설:

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 상 확인되지 않음.

3. 권리분석

등기부 요약:

소유권 이전: 박옥임 (1996-06-01), 이금숙 외 4명 (2025-05-21, 상속)

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2016-09-05, 320,000,000원)

임의경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (2025-05-28, 102,218,985원)

총 등기부 채권 총액: 320,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 내역은 미상이며, 거주자 부재로 내부 상태는 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

아파트 정보:

아산 경남아너스빌아파트는 총 370세대, 4개 동으로 구성되어 있으며, 1996년 4월 4일 사용승인을 받은 단지임.

주변 환경:

아산시청 인근에 위치하여 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 주변에 학교 시설 및 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호함.

5. 생활정보

이용 상태:

본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

내부 설비:

위생 및 급배수 설비, 온수 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있음.

단지 내 시설:

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대 복리시설이 마련되어 있으며, 지상 주차 공간(3대) 및 전기차 충전기(6대)가 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

건축 연도:

1996년 4월 4일 사용승인을 받아 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

내부 상태:

수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태 확인이 어려워 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

임대 내역:

임대 내역이 미상이며, 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

토지 이용 계획:

토지이용계획확인서상 용도지역이 중복 발급될 수 있다는 점은 추후 관련 민원 발생 가능성을 시사하므로, 필요시 관련 부서 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 중심부 아파트 단지에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 상태로 분석됨.

다만, 건물 노후화, 내부 상태 확인의 제약, 미상인 임대 내역 등 잠재적 리스크 요인을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

아산시 중심부에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상되는 지역임.

최근 거래 사례들을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 존재함.

권리 관계가 명확하여 안전하게 부동산을 취득할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 5월 25일: 97,000,000원 (7층)

2026년 6월 12일: 112,500,000원 (5층)

2026년 6월 8일: 90,000,000원 (9층)

감정가: 118,000,000원

본건은 전용면적 59.91㎡ (약 18.12평)으로, 최근 2026년 5월부터 6월까지 동일 면적의 거래 사례는 90,000,000원에서 112,500,000원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가가 최근 최고가보다 높게 책정되었으나, 여러 거래 사례의 평균값 및 유사층 거래 가격을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진을 확보하는 선에서 입찰가 산정이 합리적입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 최근 시세의 90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 103,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.