나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11782 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 988 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ""천안신안초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물 내 제지1층 제102호로서,
외벽: 석재타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 아파트단지 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부2단지), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(신부주공2단지)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신안초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안신안초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11782 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 988 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지1층102호

용도: 근린상가

감정가: 708,000,000원

토지면적: 39.74㎡ (약 11.92평)

건물면적: 79.86㎡ (약 24.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안공주낙농축산업협동조합

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 천안신안초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 해당 토지는 대체로 가장형이며, 아파트 단지 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건이 속한 아파트 단지는 북측, 서측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부2단지)이며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 천안신안초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 천안신안초등학교가 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 소재하고 있습니다. 인근에는 모텔, 보드게임 카페, 만화 카페, 롤러장 등 다양한 상업 및 위락 시설이 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시의 대체 소각시설 건립과 관련하여 천안시와 아산시 간의 갈등이 있었던 사례가 있으며, 폐기물 매립장 건설 관련 갈등 사례도 보고된 바 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있는 지역의 사례입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 26일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권(을6)입니다. 경매개시결정은 2025년 5월 27일 천안공주낙농축산업협동조합이 신청한 임의경매(갑5)에 의해 이루어졌습니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 근저당권 (을6)

* 가압류 (갑4, 갑6)

* 임의경매개시결정 (갑5)

* 압류 (갑8)

* 가압류 (갑7)

위 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상으로 기재된 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있습니다. 다만, 제공된 등기부요약 정보에서는 지상권이 확인되지 않았습니다. 만약 해당 물건에 실제로 지상권이 설정되어 있다면, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서를 통해 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '도솔노블시티동문굿모닝힐' 아파트 단지 내 상가로, 주거 밀집 지역에 위치하여 아파트 입주민을 포함한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근의 다양한 근린생활시설과 함께 상권을 형성하고 있으며, 기본적인 상업 기능 수행이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 천안신안초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

* 주거시설: 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 주변 주거 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 버스승강장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 현재 공실인지, 아니면 임차인이 점유 중인지에 대한 확인이 필요합니다. 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 관련 법규 및 규제를 따를 필요가 있습니다.

* 교육환경 보호구역: 천안신안초등학교와 인접하여 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신부동의 아파트 단지 내 상가로서, 일정 수준의 고정 수요를 기반으로 한 근린 상권의 특성을 지니고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 지상권 가능성 및 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 철저히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보.

* 근린 상권으로서 꾸준한 수요 기대 가능.

* 경매 절차를 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 708,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 실제 상태, 명도 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.