나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30581 [1] 강원특별자치도 동해시 동회동 217-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 ""북평고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 미개발주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 다각형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(2): 도로임.

인접 도로상태

기호(2) 남측으로 노폭 약2~3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-07)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건으로
외벽: 적벽돌 및 치장벽돌쌓기 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

1,2층 : 주택으로 이용중임.
지하층: 창고 및 작업실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30581 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

사건명세: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 동해시 동회동 217-6

용도: 단독주택

감정가: 194,559,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 면적 정보

토지면적: 238.00㎡ (약 71.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 146.79㎡ (약 44.40평)

건물지분: 146.79㎡

건물 제시외면적: 61.70㎡ (약 18.66평)

1.4. 건축물 현황 (건축물대장 기반)

주요구조: 시멘트벽돌조, 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물

외벽: 적벽돌 및 치장벽돌쌓기 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감

창호: PVC샷시 창호 등

이용상태: 1,2층 주택, 지하층 창고 및 작업실

설비내역: 위생설비 및 난방설비 등

건축일자: 1988년 5월 20일 (사용승인일: 1988년 12월 7일)

최근 증축/대수선: 2022년 11월 12일 (crtnDay)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 "북평고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 미개발 주택지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 여건을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

기호(1) 토지는 다각형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2)는 토지 일부 또는 도로로 보입니다. 토지는 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2020.05.08. 북삼새마을금고 근저당)

* 소유권 변동: 김충렬(1988년), 이소영(2013년)

* 담보물권: 북삼새마을금고 근저당 (2020.05.08. 51,600,000원) - 말소기준권리

* 압류/가압류: 신한카드 가압류 (2024.12.16. 23,588,977원)

* 경매개시결정:

* 신한카드주식회사 강제경매 (2025.05.28.)

* 동해남부새마을금고 임의경매 (2025.06.25.)

* 등기부채권 총액: 75,188,977원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 공부와의 차이

토지 및 건물 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동회동 일대는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주택가 지역입니다. "미개발 주택지대"라는 표현으로 보아, 향후 도시 개발 및 주거 환경 개선에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재는 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어 활발한 상권 형성은 미흡한 상태로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 북평고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주거시설: 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 주거 기능에 집중되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있으나, 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 북평고등학교: 북서측 인근 위치

5.3. 환경 정보

동해시 차원에서는 생활자원회수시설 착공(2024년 하반기 가동 목표) 등 환경 개선 노력이 진행되고 있습니다. 그러나 일부 지역에서는 과거 산업단지 및 항만 개발로 인한 환경 문제가 제기된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 및 도로 접근성

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한사항을 확인해야 합니다.

* 인접 도로 폭이 약 2~3미터 내외로 협소하여 차량 통행 및 향후 건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 제시외 건물

* 1988년에 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다. 다만, 최근 증축/대수선 이력이 있어 일부 개선되었을 가능성이 있습니다.

* 61.70㎡ 규모의 제시외 건물은 일괄매각 대상에 포함되지만, 불법 건축물 여부 및 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 중복사건 및 임대관계

* 중복사건으로 등기부상 복잡한 권리관계가 존재했으나, 현재 경매 절차로 정리되고 있는 것으로 보입니다.

* 임대관계 미상으로 인한 명도 및 점유 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 보증금 미반환 문제는 없을 것으로 예상)

7. 종합 의견

본건은 강원도 동해시 동회동에 위치한 단독주택으로, 북평고등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 비교적 넓은 토지 면적(238.00㎡)과 단독주택으로서의 독립성을 갖추고 있으며, 146.79㎡의 주택 외에 61.70㎡의 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각됩니다. 1988년 건축되었으나 최근 증축/대수선 이력이 있으며, 말소기준권리인 근저당 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 권리관계가 양호한 물건입니다. 다만, 주변이 미개발 주택지대이고 도로 폭이 좁은 점, 그리고 임대관계가 미상인 점 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 개발 가능성 및 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 외에는 큰 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 제시외 건물을 포함하여 매각되므로, 추가 공간 활용이 가능합니다.

* 북평고등학교 인근의 입지로, 교육 환경에 대한 수요가 있는 지역이라면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 194,559,100원입니다. 현재 주변의 유사한 단독주택에 대한 직접적인 시세 정보가 부족한 상황이며, 제공된 연립/빌라(이레타운)의 최근 거래 가격(6,400만원~8,000만원)은 전용면적이 40~50㎡대로 본건과는 주거 형태 및 면적에서 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 1988년식 단독주택으로 연식이 있으나, 토지 면적이 넓고 최근 대수선 이력이 있다는 점, 그리고 미개발 주택지대라는 특성을 고려할 때, 감정가는 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로 낙찰가 외 추가적인 인수 부담은 없습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 범위로 제안할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

입찰 시에는 주변 시세 변동 추이, 향후 지역 개발 계획, 물건의 현 상태 (내외부 관리 상태, 제시외 건물 적법성 등)를 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.