나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1258 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 698-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '석사동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 밀집한 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(UQA122), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종 제한), 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항교' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 치장벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음.(조성경, 한국토지주택공사) 이들의 임차보증금이 배당에서 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1258 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 698-9 (신주소: 후석로59번길 23-13)

용도: 단독주택

토지면적: 185.10㎡ (약 56.0평)

건물면적: 196.55㎡ (약 59.5평)

건물 제시외면적: 128.50㎡ (약 39.0평) (매각 포함)

감정가: 321,590,350원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

건축년도: 1993년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '석사동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 밀집한 정비된 주택지대임.

* 도로 및 교통: 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행의 강제경매개시결정 (2025-05-29, 11,343,171원)이 말소기준권리임.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-16, 대항력 있음. (보증금 및 차임 액수가 미상이므로 주의 필요)

* 조 : 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2020-03-02, 대항력 있음. 배당신고일 2025-07-18.

* 한국토지주택공사: 보증금 60,000,000원, 전입 2022-09-16, 확정일자 2022-09-05, 대항력 있음. 배당신고일 2025-08-28.

* 인수되는 임차보증금: 물건명세서 상, 조 와 한국토지주택공사의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 분석이 필요함)

* 등기부상 기타 권리: 소유권 이전 (상속 포함) 및 춘천시, 국민건강보험공단의 압류 등기 등이 존재하나, 이는 모두 말소될 예정임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 춘천시 석사동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 석사동행정복지센터와 같은 공공시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됨.

* 상권은 주로 주거 지역의 특성을 반영하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 최근 매매 정보로 제시된 2024년 9월 5일 춘천시 석사동 114-12번지 연립주택의 거래 사례(12,585만원)는 본건과 물건의 종류(단독주택 vs 연립) 및 면적이 상이하나, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고 자료로 활용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 비교적 정비된 단독주택지대로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 교통 및 편의시설: 차량 접근성이 좋고 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 석사동행정복지센터와 같은 공공시설 접근성이 양호함.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 주거에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

* 임대 관계: 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황으로 파악 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 조 (200만원) 및 한국토지주택공사(6000만원)의 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 발생할 수 있음. 특히 한국토지주택공사의 6천만원은 상당한 금액임.

* 보증금/차임 미상 임차인: 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 실제 계약 내용을 확인하고 배당 여부를 면밀히 검토해야 함.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 128.50㎡가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으므로, 해당 건물의 건축법상 적법성, 실제 활용 가치, 철거 및 원상복구 필요성 등을 사전에 면밀히 조사해야 함.

* 건물 노후도: 1993년 사용승인된 건물로 약 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용되어 있어 건축 행위 시 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 춘천시 석사동의 단독주택으로, 입지 조건과 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소들을 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인들로 인한 보증금 인수 가능성이라는 매우 중요한 리스크 요인을 안고 있어, 이에 대한 철저한 배당 분석과 예상 인수액 산정이 필수적임. 또한, 제시외 건물과 건물 노후도, 복합적인 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대: 춘천시 석사동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역으로, 안정적인 가치 유지가 기대됨.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있는 기회임.

* 지역 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획 등과의 연계 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 321,590,350원

* 인수될 수 있는 주요 임차보증금 합계 (조 + 한국토지주택공사): 62,000,000원

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 상당하므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가는 인수될 수 있는 임차보증금을 제외한 실질적인 취득 가능 금액을 고려하여 산정해야 함.

* 주변 시세, 건물 상태, 임차인 인수 부담액 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 75% ~ 85% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

* (주의: 상기 금액은 예상 범위이며, 실제 배당 결과, 현장 조사 결과, 최신 실거래가 동향 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.