나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1265 [1] 강원특별자치도 춘천시 동면 장학리 568-8 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,4~6,8,9): 본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 장학리 소재 '소양로교차 로' 북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물로서, 주위는 농경지 및 단독주택, 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 기호(10~19): 본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 소재 '고은1리 마을회 관' 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2,4~6,8,9~19): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 토지임야임. 기호(2): 사다리형 완경사지의 주거용 및 창고용 건부지임. 기호(4,8,10~12): 부정형 완경사지의 과수원임. 기호(5): 부정형 완경사지의 나지임. 기호(6): 부정형 완경사지의 주거용 및 창고용 건부지임. 기호(9): 사다리형 완경사지의 휴경지임. 기호(13,15): 사다리형 완경사지의 도로임. 기호(14): 부정형 완경사지의 도로임. 기호(16): 부정형 완경사지의 과수원 및 일부 구거이며, 지상에 분묘가 소재함. 기호(17): 부정형 완경사지의 자연림 및 토지임야, 일부 구거임. 기호(18): 부정형 완경사지의 과수원임. 기호(19): 사다리형 완경사지의 과수원임.

인접 도로상태

기호(1,4): 본건 토지 기호(8)을 통해 출입가능함. 기호(2,6,9): 동측으로 노폭 4~5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(5): 본건 토지 기호(9)를 통해 출입가능함. 기호(10~12,18): 남측으로 노폭 5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(13~15): 본건이 노폭 5M 내외의 아스콘 포장도로임. 기호(16): 본건 토지 기호(11,12)를 통해 출입가능함. 기호(17): 본건 토지 기호(11,12,16)를 통해 출입가능함. 기호(19): 본건 토지 기호(12)를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2,6,7): 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류800호선)(접합) , 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(4,5,9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>. 기호(10,11,12): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개, 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(13): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12 -12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12) (젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(14,17): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024 -12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추 리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보 전산지<산지관리법>. 기호(15): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리, 개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법>. 기호(16,18,19): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식 으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 '사진'과 같이 파이프조 하우스 2동, 기호(2) 지상에 컨테이너, 기호(5) 지상에 물탱크, 기호(6) 지상에 파이프조 하우스 3동, 기호(8) 지상에 이동식건물, 파이프조 하우스 2동, 컨테이너, 물탱크, 기호(10) 지상에 물탱크 2동, 파이프조 강판지붕 견사, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 기호 (11) 지상에 파이프조 하우스 2동, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 강판조 강판지 붕 견사, 물탱크, 기호(12) 지상에 이동식화장실, 기호(16) 지상에 판넬조 판넬 지붕 구조물, 물탱크 5동, 기호(17) 지상에 파이프조 하우스, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 이동식화장실이 소재함. 2) 본건 토지 기호(1,4,8,10~12,16,18,19) 지상에 소재하는 소유자 소유로 탐문조사 된 과수목(사과나무, 복숭아나무 등)이 소재함. 3) 본건 토지 기호(5) 지상에 관정시설 1식, 기호(4) 지상에 관정시설 1식, 기호 (11) 지상에 관정시설 2식, 기호(16) 지상에 관정시설 1식이 소재함. 4) 본건 토지 기호(16) 지상에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

기호(13~15): 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로'임. 기호(16): 공부상 지목 '과수원'이나, 현황 일부 '구거'임. 기호(17): 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '구거'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트조 및 경량철골판넬조 스라브지붕 및 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 판넬 마감, 페인팅 마감 등임. 내벽: 페인팅, 벽지도배 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시임. 기호(7) 창고,과수선별장업장,주택: 일반철골구조, 경량철골조 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 복합판넬 마감, 벽돌쌓기 마감 등임. 내벽: 판넬노출, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시임. 기호(7) 저온저장창고: 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서, 외·내벽: 판넬마감 등임.

이용상태

기호(3): 창고 및 주택으로 이용 중임. 기호(7): 창고, 과수선별작업장, 주택 1동 및 저온저장창고 1동임.

설비내역

기호(3): 급·배수설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(7) 창고,과수선별장업장,주택: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 심야전기 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(7) 저온저장창고: 저온저장설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(7): 본건 건물 기호(7)는 귀 의뢰목록상 ‘일반철골구조 판넬지붕 2층, 주택 및 창고’이나, 현황 2동의 건물로서, ‘경량철골조 및 일반철골구조(1층 과수선별작업장 및 창고: 405.65㎡) 및 경량철골조(2층 주택: 133.14㎡) 1동과 경량철골조/판넬(1층 저온저장창고: 16.65㎡) 1동으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(2개 관정시설, 과수원) 포함
-목록8 제시외 물건(관정, 감정서상 B)은 소유자측 주장에 입각한 감정가임
-목록1 파이프조하우스 2동, 목록2 컨테이너, 목록5 물탱크, 목록6 파이프조하우스 3동, 목록8 이동식건물, 파이프조하우스 2동, 컨테이너, 물탱크 각 매각 제외
-목록7 공부상 '일반철골구조 판넬지붕 2층 주택 및 창고'이나 현황 2동의 건물로서 '경량철골조 및 일반철골구조(1층 과수선별작업장 및 창고 405.65㎡) 및 경량철골구조(2층 주택 133.14㎡) 1동과 경량철골조/판넬(1층 저온저장창고 16.65㎡) 1동으로 조사되었음
-목록4,8,9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:동면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1265 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 장학리 568-8

용도: 창고시설

감정가: 9,919,068,190원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 27,264.00㎡ (약 8,247.44평)

건물면적: 683.00㎡ (약 206.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 143.30㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 농지취득자격증명 필요, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보, 분묘기지권 존재.

1.4. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 및 물건(2개 관정시설, 과수원) 포함.

* 목록8 제시외 물건(관정, 감정서상 B)은 소유자측 주장에 입각한 감정가임.

* 목록1 파이프조하우스 2동, 목록2 컨테이너, 목록5 물탱크, 목록6 파이프조하우스 3동, 목록8 이동식건물, 파이프조하우스 2동, 컨테이너, 물탱크 각 매각 제외.

* 목록7 공부상 '일반철골구조 판넬지붕 2층 주택 및 창고'이나 현황 2동의 건물로서 '경량철골조 및 일반철골구조(1층 과수선별작업장 및 창고 405.65㎡) 및 경량철골구조(2층 주택 133.14㎡) 1동과 경량철골조/판넬(1층 저온저장창고 16.65㎡) 1동으로 조사되었음.

* 목록4,8,9 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수). 증명원 제출기간 내 발급을 위해 동면사무소에 미리 신청 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 장학리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. (기호(1,2,4~6,8,9) 토지 및 건물, 기호(10~19) 토지)

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 부정형 및 사다리형으로 경사지가 있으며, 과수원, 건부지, 휴경지, 나지, 도로, 임야, 구거, 자연림 등 다양한 형태로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

각 필지별로 노폭 4~5M 내외의 아스콘 포장도로와 접하거나, 인접 필지를 통해 출입 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대부분의 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

2.6. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

제공된 자료 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 인근 거주자에게 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설(폐기물 처리장, 대규모 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 원하나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 등기부등본상으로는 모든 권리가 말소 예정으로 기재되어 있어 주의 요망.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수분 없음)

3.3. 등기부 요약 (주요 사항)

* 토지 등기부: 소유권 이전(1989-01-26) 이후 다수의 근저당권 설정 및 말소 기록 확인. 말소기준권리는 춘천시산림조합의 근저당권(을21, 2022-03-24)으로 보임.

* 건물 등기부: 소유권 보존(2004-03-15) 이후 다수의 근저당권 설정 및 말소 기록 확인. 말소기준권리는 춘천시산림조합의 근저당권(을40, 2022-03-24)으로 보임.

* 전체적으로 등기부상 모든 권리가 말소 대상이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시 사항(지상권)과의 차이점에 대한 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 농경지 및 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 전통적인 도심 상권과는 거리가 있음. 창고시설 및 과수 관련 시설의 용도로 활용 가능성이 높음.

4.2. 잠재적 상권 가치

지역 개발 계획이나 인근 산업 특성에 따라 가치 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 제한적인 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 일부 소재하나, 대규모 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변은 주로 단독주택 및 농경지로 이루어져 있어, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

토지 일부(목록4,8,9)에 대해 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크임. 발급 절차 및 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인

'원하나' 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 법적 권리관계 및 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 분묘기지권

토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부에 따라 소유권 행사 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

* 토지: 일부 지목(임야)과 현황(도로, 구거)이 상이함.

* 건물: 공부상 기재 내용과 현황 건물의 구성(주택 및 창고 2동) 및 면적이 일부 상이함.

6.5. 제시외 물건 및 매각 제외 대상

제시외 물건(관정, 과수원 등)은 포함되나, 일부 시설물(파이프조 하우스, 컨테이너, 물탱크 등)은 매각에서 제외되므로, 대상 물건 범위를 명확히 확인해야 함.

6.6. 중복사건 및 공동담보

중복사건으로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 공동담보 물건으로 인해 채권액이 높게 형성되어 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 동면 장학리의 넓은 토지 위에 창고시설 및 주택 등으로 이용될 수 있는 복합적인 건축물이 소재하는 건입니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권 등 인수 시 잠재적 문제가 될 수 있는 요소들을 다수 포함하고 있습니다. 특히, 공부와 현황의 차이, 제시외 물건의 매각 제외 등은 권리 분석 및 현황 파악 시 면밀한 검토를 요구합니다. 그럼에도 불구하고, 대규모 토지와 활용 가능한 건축물을 고려할 때, 명확한 권리관계 파악과 리스크 해소 방안이 마련된다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 8,247평)

* 창고시설 및 주택, 과수선별 작업장 등으로 활용 가능한 건축물 보유

* 농업 관련 시설(과수원, 저온저장창고)로서의 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 입찰가는 법원 감정가 9,919,068,190원을 기준으로, 앞서 분석된 다양한 리스크(농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권, 공부와 현황 차이 등)와 현지 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 분묘기지권 처리 방안 마련 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 요소가 아닙니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 산출하는 것을 권장합니다.

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