나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52541 [1] 경기도 시흥시 은행동 619 은계센트럴타운 504동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 ""웃터골초등학교""동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 19층 건물 내 8층 801호로서(사용승인일:2017.12.11)

외벽 : 돌붙임 및 철근콘크리트 벽체위 페인팅.
내벽 : 벽지 및 일부타일 붙임.(탐문사항)
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(세부 이용 상황은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 35미터, 동측으로 노폭 20미터, 북동측으로 노폭 12미터 포장도로에 3면이 접하여 제반 차량출입이 자유로운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류
(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 공공
주택지구(국토해양부 제2012-187호, 상대보호구역, 상대보호구역(2013-07-19), 상대보호
구역(2016-06-22), 상대보호구역(2022-01-24), 절대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52541 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 619, 은계센트럴타운 504동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 404,000,000원

* 토지면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

* 건물면적: 51.96㎡ (약 15.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제삼십구차유동화전문회사

* 특이사항: 유동화 물건

* 사용승인일: 2017년 12월 11일

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, 인근에 웃터골초등학교가 소재하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 일반 주거 지역입니다.

* 1.1.2. 교통상황

* 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 1.1.3. 도로상태

* 남측으로 노폭 35미터, 동측으로 노폭 20미터, 북동측으로 노폭 12미터의 포장도로에 3면이 접하여 차량 출입이 자유로운 상태입니다.

* 1.1.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 주변 환경에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 6월 12일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

* 1.2.2. 임차인 현황

* 임차인: 정광일

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 3일

* 확정일자: 2022년 2월 14일

* 배당신고일자: 2024년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금 330,000,000원은 인수 대상이 아닙니다.

* 1.2.3. 인수되는 권리

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 낙찰로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 정광일의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 1.2.4. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 473,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 주변 시설

* 단지 인근에 초등학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 일반 주거 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 1.3.2. 단지 규모

* 은계센트럴타운은 총 11개동, 1025세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 12월 11일에 사용승인되었습니다.

* 최고 20층, 최저 1층 건물로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 8층에 위치합니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 열병합에 의한 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시입니다.

* 1.4.2. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

* 1.4.3. 주차 정보

* 총 1080대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차 공간이 975대, 지상 주차 공간이 105대입니다.

* 전기차 충전기는 지하에 15대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 임차인 관련

* 임차인 정광일은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 전입일자 및 확정일자가 보증금액보다 늦은 점은 특이사항으로 볼 수 있으나, 대항력 없음이 명확합니다.

* 1.5.2. 토지 이용 제한

* 과밀억제권역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 재건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 학교 주변 보호구역 지정은 교육 환경 보호 측면에서는 긍정적이나, 특정 행위 제한이 따를 수 있습니다.

* 1.5.3. 권리관계

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 은행동의 비교적 신축인 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근 학교와의 접근성이 좋고, 단지 규모가 크며 주차 환경 또한 우수합니다.

* 권리상 인수 부담은 없으나, 임차인 명도 및 높은 채권 총액 규모를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 비교적 짧은 준공 연수(2017년)를 자랑합니다.

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설과 풍부한 주차 공간이 장점입니다.

* 주변 학군 및 주거 환경이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 404,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 3일 (8층, 51.96㎡): 380,000,000원

* 2026년 6월 6일 (8층, 51.96㎡): 384,000,000원

* 2026년 6월 3일 (10층, 51.96㎡): 382,000,000원

* 평균 실거래가 (51.96㎡): 약 382,000,000원

* 현재 시세는 약 380,000,000원 ~ 384,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 물건의 감정가는 404,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액은 473,000,000원으로, 감정가를 초과합니다.

* 신축 아파트로서의 가치와 시세, 법원 경매 절차의 특성(명도 비용, 취득세 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 평균(약 382,000,000원)을 기준으로 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 305,600,000원 ~ 343,800,000원

* 추천 입찰가: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.