나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101031 [1] 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지8 디테크타워과천 6층공장에이동0609호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 과천시 갈현동 소재 '갈현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위에 신규아파트단지, 지식산업센터, 오피스, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 직선거리 약 1.3km에 4호선 인덕원역이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕지붕 지하3층 지상15층건 중 제6층 제공장에이동0609호로서,
외벽 : 커튼월마감 및 일부 복합패널 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
바닥 : pvc타일 마감 등
창호 : pvc샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

현황 공장(지식산업센터)으로서 기준시점 현재 상호명 ""바이오테크니코리아(bio techne)""에서 사용중임.

설비내역

시스템냉·난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화물용승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 평지로서 현황 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이나, 기준시점 현재 상호명 ""바이오테크니코리아""에서 사용중임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 감정평가액에 토지(대지지분) 포함됨
2. 분양회사에 대한 사실조회 결과 본건 공급계약서에 대지지분 46.3124㎡가 포함되었으며, 과천시로부터 '토지+건물'에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서가 제출됨(2025.05.20.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101031 (1)

소재지: 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지8 디테크타워과천 6층 공장 A동 0609호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 1,820,000,000원

건물면적: 175.46㎡ (약 53평)

토지면적: 0.00㎡ (단, 감정가에 대지지분 46.3124㎡ 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (본건 경매 신청 채권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 경기도 과천시 갈현동에 소재하며, '갈현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 신규 아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 오피스, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 소재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 남측으로 직선거리 약 1.3km 지점에 4호선 인덕원역이 소재하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1, 을2, 을3: 중소기업은행, 주식회사 엘지씨엔에스 근저당권 (말소기준권리 포함)

* 갑5: 기술보증기금 가압류

* 갑6: 중소기업은행 임의경매개시결정 (본건 경매 개시 채권)

* 갑7: 금천세무서장 압류

* 갑8: 주식회사 안랩 가압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

대지권: 본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가액에 토지(대지지분) 46.3124㎡가 포함되어 평가되었습니다. 또한, 분양회사에 대한 사실조회 결과 본건 공급계약서에 해당 대지지분이 포함되었으며, 과천시로부터 '토지+건물'에 대한 취득세(등록면허세) 납부 확인서가 제출(2025.05.20.자)되어 등기 완료 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 점유자: 기준시점 현재 '바이오테크니코리아(bio techne)'에서 공장(지식산업센터) 용도로 사용 중입니다. 임대차 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

입지: 과천지식정보타운이라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

주변 환경: 신규 주거 단지와 상업 시설, 업무 시설이 밀집되어 있어 관련 업종의 집적 효과 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

시장 동향: IT, 바이오, 연구개발 등 첨단 산업 관련 기업 유치에 적합한 지식산업센터로서, 해당 분야의 꾸준한 수요가 예상됩니다. 현재 '바이오테크니코리아'가 사용 중인 점은 긍정적인 요소입니다.

경쟁: 인근에 다수의 지식산업센터 및 오피스가 소재하여 경쟁이 있을 수 있으나, 본 물건의 층수 및 내부 상태에 따라 차별화가 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 인덕원역(4호선)과의 접근성 및 인근 버스 노선을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

편의시설: 주변 신규 상업 시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

주변 시설: 갈현동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 주요 리스크 사항으로, 감정가에 포함되었고 관련 세금 납부가 확인되었으나, 소유권 이전 시 등기 절차상 추가 확인 및 시간이 소요될 수 있습니다.

부동산 경기 변동성: 지식산업센터 시장은 경기 변동에 민감할 수 있으며, 향후 임대 수요 감소 등의 가능성을 고려해야 합니다.

명도 관련: 현재 임차인의 임대차 관계가 미상이나, 인수할 보증금이 없어 명도 절차가 원활할 것으로 예상되지만, 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화: 정확한 건축 연도는 파악되지 않았으나, 건물 사용 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 과천시의 핵심 지식산업지구에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

대지권 미등기 이슈가 존재하나, 감정가에 반영되었고 관련 세금이 납부된 점은 긍정적입니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

현재 '바이오테크니코리아'가 점유 중이며, 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 지식산업센터 시장의 공급 증가 및 부동산 경기 변동성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

입지 가치: 미래 가치가 높은 과천지식정보타운 내 핵심 입지에 소재합니다.

수익성 잠재력: 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 안정성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 문제가 없습니다.

자산 가치 상승: 대지권 등기 완료 시 자산 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,820,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 정확한 시장 가치 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 답사, 지역 부동산 전문가의 의견 청취가 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 현재 시장 상황을 정확히 반영한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 고려되나, 본 물건의 입지 및 잠재력을 고려할 때 경쟁이 치열할 수 있습니다. 투자 결정 전, 주변 시세 및 물건의 상태를 면밀히 검토하여 보수적으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

현 시점의 정확한 시장 가격 정보 부족으로 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.