나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52538 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 ""창촌초등학교"" 남측 인근에 위치하는 서해
아파트 103동으로서 주위는 아파트, 다세대주택, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(반월역)이 위치
하여 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 20층 2001호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)임.

설비내역

본건은 급.배수시설, 위생설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추
어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

·건건동 665번지 기준 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(국지
도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산창촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(반월푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안산창촌
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52538 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 103동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

전용면적 (건물면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

토지지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

단지정보: 서해아파트, 총 8개동, 716세대

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 건건동, 창촌초등학교 남측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 본건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지 내로 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(반월역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 근저당권 (키움저축은행, 2021.09.16 접수)

* 인수되는 권리: 을15 주택임차권 (이다혜, 2024.10.16 접수)

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2020.10.16

* 확정일자: 2020.09.08

* 대항력: 있음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 교육 시설 및 기본적인 근린생활시설이 인근에 분포합니다.

* 주요 편의시설: 반월역을 중심으로 한 교통망이 있으며, 단지 내 또는 주변에 일상생활에 필요한 상업 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 창촌초등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 환경입니다.

* 교통: 지하철 4호선 반월역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 다세대주택과 아파트가 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 씨의 보증금 210,000,000원은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리입니다. 따라서 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 하는 위험이 있습니다.

* 인수되는 보증금: 임차인의 보증금 210,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로, 매수인이 인수하게 될 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 건건동에 위치한 서해아파트 103동 2001호로, 창촌초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가되나, 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실입니다. 임차인의 보증금 210,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 인수가능성을 충분히 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 지역 내에서의 실수요 또는 투자 가치를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 지역의 안정적인 주거 수요: 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 지역 내 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 교통 환경: 반월역과 인접한 위치는 대중교통 이용자에게 큰 장점입니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가족 단위 실수요자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 인수 가능 보증금: 210,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최악의 경우 인수해야 할 임차인 보증금 210,000,000원을 반드시 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(전액 미변제 시)'이 될 수 있으므로, 이를 감안한 실질적인 가치 평가를 통해 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.