나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52540 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 768-16 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고,
주위는 동류의 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재
하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

""다세대주택(방3,욕실2,거실 및 주방1)""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 이연진)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52540 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 768-16 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7,300만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

토지지분: 35.32㎡ (약 10.69평)

건물면적: 68.31㎡ (약 20.67평)

건물지분: 68.31㎡ (약 20.67평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류의 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 양호함.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호임.

이용상태는 다세대주택으로, 내부 구조는 방3, 욕실2, 거실 및 주방1로 구성되어 있음.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있음.

2.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 전기설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

2.5. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있음.

2.7. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 27일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(금 5,142,237원)임 [cite: 등기부요약].

3.2. 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 서민금융진흥원의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매, 이연진의 임차권(을9) 등이 말소될 예정임 [cite: 등기부요약].

3.3. 인수되지 않는 권리

현재 파악된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 이연진의 승계인)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-13

* 확정일자: 2021-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었음 [cite: 물건명세서 참고사항, 등기부요약].

임차권등기(을9)는 말소 예정으로 기재되어 있음 [cite: 등기부요약].

3.5. 권리분석 요약

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 우선변제권 주장 외 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였음 [cite: 물건명세서 참고사항]. 따라서 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 인수 의무가 발생하지 않을 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

주변 다세대주택의 최근 3개월간 실거래 사례는 다음과 같음 [cite: 최근 매매 JSON 정보].

* 2026년 7월 13일: 경기 안산시 단원구 와동 121-3번지 (대영빌라), 61.07㎡, 1억 1,800만원 거래 (약 193만원/㎡)

* 2026년 7월 7일: 경기 안산시 단원구 와동 790-3번지 (장미아트빌), 59.38㎡, 9,800만원 거래 (약 165만원/㎡)

* 2026년 7월 3일: 경기 안산시 단원구 와동 737-5번지 (우정아트빌), 75㎡, 1억 2,000만원 거래 (약 160만원/㎡)

4.2. 대상 물건과의 비교

본건 건물면적은 68.31㎡ (약 20.67평)이며, 감정가는 1억 7,300만원임.

최근 실거래가 사례의 평균 면적은 약 65.15㎡ (약 19.71평)이며, 평균 거래가는 약 1억 927만원임.

평균 거래 단가로 환산 시, 본건(68.31㎡)의 예상 시세는 약 1억 1,797만원 (68.31㎡ * 약 172.7만원/㎡)으로 추정됨.

4.3. 시세 분석

제공된 실거래 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(1억 7,300만원)는 최근 거래된 인근 다세대주택 시세(약 9,800만원 ~ 1억 2,000만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있음. 이는 실제 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이는 중요한 요인임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

와동행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 물건지 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주거 환경

대상 물건이 위치한 지역은 다수의 공동주택이 자리한 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

가장 큰 리스크는 감정평가액(1억 7,300만원)과 최근 실거래가(약 1억 1,800만원) 간의 큰 격차임. 이러한 과대평가는 경매에서 최저매각가격 하락 또는 유찰을 야기할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 복잡성

임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 임차권 및 보증금 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁의 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. (단, 확약서 내용이 명확하여 가능성은 낮음)

6.3. 지역 부동산 시장 변동성

안산시 단원구 지역의 전반적인 부동산 시장 침체 또는 변동성의 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 지역 내에서 기본적인 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있음. 권리분석상 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없는 것으로 파악됨.

하지만, 본 건의 가장 두드러진 특징은 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되었다는 점임. 이는 입찰 시 보수적인 접근을 요구하며, 시세 기반의 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

따라서, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자로서의 가치를 고려해볼 수 있으나, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 함.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 와동 지역의 주거지로서의 안정적인 입지.

* 권리분석상 임차인 관련 인수 부담이 거의 없음.

* 감정가와 시세의 상당한 괴리로 인해 시세차익 실현 가능성 보유.

* 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 98,000,000원 ~ 120,000,000원

* 본 건 면적(68.31㎡) 기준, 최근 시세로 추정된 가치: 약 117,970,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리분석상 인수 부담금: 0원

현재 감정가는 시장 시세보다 높으므로, 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 실거래가(1억 2,000만원)와 본건의 면적, 위치 등을 종합적으로 고려하여, 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 1억 2,000만원 내외

(본 가격은 현재 파악된 정보 및 시장 동향에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사, 경쟁률, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.