나이스옥션 법원경매 안산 2025타경608 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1094-4 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경608 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1094-4, 1층 101호 (도로명 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로4안길 36)

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원 (7천 2백만원)

토지면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

건물면적: 39.50㎡ (약 11.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다른 다세대 및 연립주택들이 분포하고 있습니다. 다만, 상세한 교통 및 주위 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 검색 결과에 따르면, 물건지에서 가까운 '화정천서로4안길 18번지'에는 '달미'라는 건물이 있어 해당 도로가 주거 지역임을 시사합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 10월 10일 접수된 신한은행 근저당권(금액 44,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 현재 소유권이전 등기(갑7, 갑8, 갑9) 및 근저당권(을15), 임의경매개시결정(갑10)이 확인됩니다. 말소기준권리인 을15 근저당권보다 늦게 접수된 갑10 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 44,000,000원입니다.

감정평가서 요약 및 특수물건 정보에 별다른 기재가 없어, 권리관계 상 인수될 특별한 부담은 없어 보입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항을 인수할 필요는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 '지상권개요'가 있으나, 내용은 비어 있어 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 선부동 1057-4번지 다세대주택(전용면적 62.35㎡)이 16,200만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 2,598,000원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 10일 거래된 선부동 964-2번지 연립주택(전용면적 40.14㎡)은 18,800만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 4,683,000원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 선부동 964-2번지 연립주택(전용면적 30㎡)은 9,810만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 3,270,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적은 39.50㎡입니다. 가장 유사한 다세대주택 거래 사례(1057-4번지)를 기준으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 약 39.50㎡ * 2,598,000원/㎡ = 약 102,621,000원 (1억 2백 6십 1만원)으로 산정됩니다.

이는 감정가 72,000,000원보다 약 30% 높습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 선부동 지역의 일반적인 생활 환경을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다. 주변 편의시설, 교통 접근성 등 구체적인 생활 편의 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 다만, 선부동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건의 전용면적은 39.50㎡로, 이는 11.9평에 해당합니다.

* 본건의 위치 정보(호수)가 B101로 기재되어 있어 지하층에 해당할 가능성이 높습니다. 지하층은 채광, 통풍, 습기 문제 등으로 인해 일반 층에 비해 가치가 낮을 수 있으며, 이는 감정가 책정 시 반영되었을 수 있습니다.

* 건축물대장상 건물 사용승인일은 1993년 12월 28일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 검색 결과, 선부동 지역 전반에 대해 상가 지역과의 인접성으로 인한 소음 문제나 공단 영향으로 인한 미세먼지 우려 등이 제기된 바 있습니다. 이는 본건의 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 건물 노후화 및 지하층(B101호)이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가가 시세 대비 낮은 수준으로 책정되어 있어 시세차익 가능성이 있으나, 지하층의 특수성과 건물 노후화를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계.

* 감정가가 인근 유사 다세대주택 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 주거 밀집 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 72,000,000원입니다.

유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 산정한 추정 시세는 약 102,621,000원입니다.

하지만 본건은 지하층(B101호)이며 건물 사용승인일이 1993년으로 노후화된 점을 감안할 때, 일반 층 대비 가치 하락 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(72,000,000원) 대비 약 110%~120% 수준 또는 추정 시세(102,621,000원) 대비 약 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 면밀히 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.