나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41977 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 111호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 실지조사일 현재 ""공실"" 상태입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 집합건축물(아파트형공장 및 근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 노폭 20m 내외, 북서측 및 북동측으로 노폭 12m∼15m 내외, 서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 택지개발지구<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

본건의 명칭은 등기사항전부증명서상 ""에스타워프라임""으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 ""에스타워프라임 1""로 등재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

1. 본건 건물은 등기사항전부증명서상 명칭(에스타워프라임)과 집합건축물대장상 명칭(에스타워프라임 1)로 상이함.
2. 본건 건물은 '독점부동산' 상호가 부착되어 있으나, 내부는 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41977 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층 111호

용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

감정가: 585,000,000원

토지면적: 14.50㎡ (약 4.39 평)

건물면적: 40.53㎡ (약 12.26 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항:

* 본건 건물은 등기사항전부증명서상 명칭(에스타워프라임)과 집합건축물대장상 명칭(에스타워프라임 1)로 상이함.

* 본건 건물은 '독점부동산' 상호가 부착되어 있으나, 내부는 공실상태임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 20m 내외, 북서측 및 북동측으로 노폭 12m~15m 내외, 서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 택지개발지구<택지개발촉진법>에 해당함.

* 주변시설: 고덕국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있으며, 다양한 산업시설, 주거단지, 상업시설, 공원 등이 개발 중이거나 계획되어 있어 자족 기능을 갖춘 신도시로 조성될 예정임. 복합 상업시설인 '어반그로브 고덕'이 분양된 바 있으며, 평택박물관, 예술의전당 등 문화시설도 계획되어 있음.

* 혐오시설: 과거 고덕국제화지구 내 폐기물처리장에서 기준치 40배가 넘는 불소가 검출된 사례가 있어 토양 오염에 대한 우려가 제기된 바 있음. 또한, LH 공사현장에서 폐기물 불법 매립이 드러난 사건도 있었음. 현재 해당 토양 오염 문제에 대한 구체적인 해결 현황은 추가 확인이 필요함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 10일 신한은행 근저당권 (채권금액 456,000,000원)

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권에 대한 세부 내용은 명시되지 않음)

* 채권 총액: 456,000,000원 (신한은행 근저당권 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대내역은 미상으로 파악됨. 따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.4. 상권분석

* 업종 현황: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 조사일 현재 공실 상태임. '독점부동산'이라는 상호가 부착되어 있으나 실질적인 영업 활동은 없는 것으로 보임.

* 지역 특성: 고덕국제화지구는 한국 최대 규모의 삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 위치하여 관련 산업 및 협력업체 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 높은 지역임. 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있음.

* 공실률: 고덕국제화지구 내 지식산업센터들의 공실률이 높은 편이며, 일부 상가는 공실 장기화 문제가 제기되고 있음. 이는 임대 물건 공급 증가와 함께 KTX 경기남부역 백지화, 분양가 상승 등의 요인이 복합적으로 작용한 것으로 분석됨.

1.5. 생활정보

* 주변 교육 시설: "고덕초등학교"가 물건지 남서측 근거리에 위치함.

* 교통 인프라: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. SRT 및 KTX 이용이 가능한 서정리역, 지제역 등이 인접해 있음.

* 편의 시설: 고덕국제화지구 내 상업시설, 공원 등이 개발 중이거나 예정되어 있어 향후 편의시설 이용이 용이해질 것으로 예상됨.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 상이: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 건물 명칭이 다름 (에스타워프라임 vs 에스타워프라임 1). 이는 행정 절차상 혼란을 야기할 수 있음.

* 현재 공실 상태: '독점부동산' 상호가 부착되어 있으나 내부는 공실 상태임. 임대 수익 발생까지 공실 해소를 위한 노력이 필요함.

* 고덕지구 상권 내 높은 공실률: 고덕국제화지구 내 지식산업센터 및 상가 공실률이 전반적으로 높은 편이어서, 신규 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있음.

* 과거 환경 오염 문제: 과거 폐기물처리장 부지에서 기준치 이상의 불소가 검출되는 등 환경 오염 사례가 있었으며, 토양 오염에 대한 잠재적 우려가 존재함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구에 위치한 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도의 상가입니다. 고덕국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 대규모 개발이 진행 중이며, 교통 및 산업 인프라가 우수하여 향후 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다. 현재 공실 상태이나, 이는 향후 임차인 확보 및 상권 활성화를 통해 개선될 수 있는 부분입니다. 등기부상 명칭이 다소 상이하고 과거 환경 오염 관련 이슈가 있었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 대규모 산업단지와 다수의 협력업체 입주가 예상되어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 고덕국제화지구 개발 호재: 지속적인 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 교통 인프라: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 및 직원 이동이 편리함.

* 낮은 인수 부담: 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 재정적 부담이 없음.

* 신규 건축물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 신축에 가까운 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 585,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 고덕지구 내 상가 공실률 증가 추세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 지역별 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례, 향후 개발 계획의 구체적인 이행 정도 등을 면밀히 분석하여 투자 수익률을 산정해야 합니다. 공실 위험 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 공실률에 대한 심층 조사, 전문가의 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.