나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31272 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-49 1동 2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 백사면 모전리 소재 ""모전리현대아파트"" 동측 직선거리 약250미터 지점에
위치하는 다세대주택 2동(통칭 108동) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 연립주택,
아파트단지 등으로 이루어진 주거지대로서 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 소재하고
있으며, 주위는 농경지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측 인근으로 3번국도가
통과하는 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크판넬지붕 3층건 내 2호(1층~3층의 복층)로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

복층의 다세대주택으로서
1층 : 방1, 주방겸식당, 화장실, 다용도실 등.
2층 : 방1, 거실, 화장실, 다용도실 등.
3층 : 방1, 화장실, 다용도실 등.
옥탑: 다락(제시외건물)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭6미터 정도의 단지내 포장도로에 접하며, 남측으로 접한 지적상도로는 진출입
이 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보
전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기
본법>.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 '1동 2호'로 등재되어 있으나 현황 '108동 2호'로 통칭되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기사항증명서상 제1동 제2호로 기재되어 있으나, 현황은 108동 2호로 표시되어 있음
-주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31272 (1)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 520-49 1동 2호

용도: 다세대주택

감정가: 339,000,000원

토지면적: 129.67㎡ (약 39.22평)

토지지분: 129.666㎡ (약 39.22평)

건물면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

건물지분: 51.769999999999996㎡ (약 15.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 관련 확약서 제출됨.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 백사면 모전리에 소재하며, '모전리현대아파트' 동측 직선거리 약 250미터 지점에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대이며, 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 인근 지역은 농경지대로 구성되어 있어 전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 북측으로는 3번 국도가 통과하는 지역입니다.

3. 권리분석

* 소유권: 이정화 (2019년 2월 11일 소유권보존)

* 주택임차권: 박영주 (주택도시보증공사), 보증금 290,000,000원. 전입일자 2021년 4월 21일, 확정일자 2021년 3월 26일. 대항력 없음.

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사, 채권액 316,341,973원, 접수일자 2025년 5월 28일.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 본 건은 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 상태입니다.

결론적으로, 임차인 박영주(HUG)는 대항력 없는 임차인으로, 권리 신고 및 배당 요구하였으나 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해, 위 주택임차권 및 그 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

간선도로변을 따라 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

주변에 넓게 분포한 농경지대는 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 3번 국도와 가까워 시내외 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 간선도로변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 농경지대와 인접하여 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 등기사항증명서상에는 '제1동 제2호'로 기재되어 있으나, 현황은 '108동 2호'로 통칭되고 있어 실제 현장 확인 시 혼란이 있을 수 있습니다.

* 내부 상태: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 산지관리법에 따른 준보전산지, 수도권정비계획법 상 자연보전권역, 환경정책기본법 상 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면에 위치한 다세대주택으로, 주변의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 명도에 대한 부담을 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 등기부상 주소와 현황 주소의 불일치, 그리고 내부 상태를 현장 확인 없이 평가했다는 점은 경매 진행 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. 또한, 복층 구조로 내부 이용상태가 다소 복잡할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적으며, HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없어 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인근 농경지대로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 원하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 신부일빌라 (1994년식, 51.32㎡): 42,000,000원 (2026년 3월)

* 이페리온 (2018년식, 58.57㎡): 130,000,000원 (2026년 3월)

* 보네르하임 (2021년식, 67.19㎡): 199,000,000원 (2026년 3월)

분석 결과:

비교적 신축 연식의 '보네르하임' (67.19㎡, 2021년 준공)의 거래가 199,000,000원을 기준으로 제곱미터당 단가를 산출하면 약 2,960,000원/㎡ 입니다.

이를 본 건의 건물면적(51.77㎡)에 적용 시, 시장가치는 약 153,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 339,000,000원으로, 위에서 분석된 시장가치 추정치와 약 1억 8천 6백만 원의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 개별적 특성, 또는 제공된 비교 사례의 특수성 등 여러 요인에 기인할 수 있습니다.

다만, 경매 투자는 현재 시장 가치를 기반으로 하여 수익을 창출하는 것이 중요하므로, 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 점을 감안해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 시세와의 큰 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 결과와 감정가의 괴리를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 6천만 원 ~ 2억 원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본 입찰가는 최근 시장 거래가격을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 시세 조사를 더욱 면밀히 수행하고 경매 진행 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.