나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52282 [1] 경기도 광주시 신현동 312-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 '서창퍼블릭골프클럽' 동측 근거리에 위치하는 부동산(토지) 지상에 식재된 제시외수목으로서, 수원지방법원 성남지원의 기평가 회보한 감정평가서(I25060201호)와 관련된 경매(보완(재평가))목적의 감정평가임.

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평지붕) 2층 건으로서
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.
지1층 : 주차장 등.
1층 : 방1, 주방. 거실, 욕실2, 파우더실, 보일러실 등.
2층 : 방2, 휴식공간, 다용도실, 욕실 등.
※상세 내역은 후첨 내부구조도 등 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 기본적인 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같은 제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물포함.
대지 위 수목(정원수) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 성남지원 2025타경52282 (1)

1.2. 소재지: 경기도 광주시 신현동 312-20

1.3. 물건종별: 단독주택

1.4. 감정가: 1,328,188,400원

1.5. 면적

* 토지: 377.00㎡ (약 113.9평)

* 건물: 198.60㎡ (약 60.0평)

* 건물 제시외 면적: 10.20㎡ (약 3.1평)

1.6. 경매구분: 부동산임의경매

1.7. 채권자: 중소기업은행 (추정, 등기부 등본 상 근저당 및 임의경매 권리자)

1.8. 특이사항

* 유동화물건

* 일괄매각 (제시외 건물 및 대지 위 수목 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치: 경기도 광주시 신현동 소재 '서창퍼블릭골프클럽' 동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주위환경: 대상 물건은 토지 지상에 식재된 수목에 대한 감정평가와 관련된 경매 목적 감정평가입니다. 주변 개발 현황 및 환경에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 소유권: 여러 차례 이전 후 최종적으로 '오인호'에게 2017년 6월 1일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 등기부등본 상 권리들은 대부분 말소 예정이거나 말소 처리되어 있습니다. 본 경매의 개시 결정은 2025년 5월 27일 중소기업은행의 임의경매 (채권액 480,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 3,647,585,802원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 매매 정보로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 2026년 5월 매매 사례:

* 3억 2천만원 (전용면적 약 70㎡, 대지 약 97㎡, 2019년 건축)

* 4억 6천5백만원 (전용면적 약 85㎡, 대지 약 130㎡, 2019년 건축)

* 1억 3천만원 (전용면적 약 52㎡, 대지 약 59㎡, 2012년 건축)

이들 사례는 단독주택에 비해 면적이 작고, 공동주택의 특성을 반영하고 있습니다.

4.2. 단독주택 시장 동향

경기도 광주 신현동 지역의 단독주택 매매 시세는 검색 결과에 따르면 78평 대지에 연면적 67평인 주택이 5억 9,800만원에 직거래된 사례가 있으며, 78평 대지에 67평 연면적의 신축급 단독주택 매물이 럭셔리앤분양시행에서 분양 받은 가격으로 나온 사례도 있습니다. 또한, 114평 규모의 단독주택이 감정가의 34% 수준인 4억 5,557만원까지 낮아진 급매 사례도 존재합니다. 이는 본건의 감정가(13억 2818만 8400원)와는 큰 차이를 보이며, 해당 물건의 개별적인 특성(위치, 상태, 규모 등)에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 2층 건물 (기타지붕, 평지붕)

* 외벽: 드라이비트 및 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 하이새시

* 이용 상태: 단독주택으로 이용 중.

* 지1층: 주차장 등

* 1층: 방1, 주방, 거실, 욕실2, 파우더실, 보일러실 등

* 2층: 방2, 휴식공간, 다용도실, 욕실 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 완비.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* '서창퍼블릭골프클럽' 인근에 위치하며, 분당과 경계를 이룬 신현동 지역의 특성상 분당 생활권 이용이 편리할 수 있습니다.

* 신현동은 태재를 경계로 성남과 접해있으며, 과거 오포읍에서 신현동으로 명칭 변경이 있었습니다.

* 검색 결과상 신현동 지역에서는 생활쓰레기 배출장소를 개선하는 '클린하우스' 사업이 진행된 바 있으며, 일부 주민들이 소각장, 납골당 등 혐오시설 설치에 반대하는 시위를 진행한 사례가 있으나, 이는 과거의 사례이며 현 시점에서의 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 인근 부동산 중개업소 문의를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 복잡한 금융 구조 및 법적 절차가 수반될 수 있어 취득 시 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 일괄매각 및 포함 물건

* 일괄매각으로 제시외 건물(10.20㎡)과 대지 위 수목(정원수)이 포함되어 매각됩니다. 이는 경매 물건의 전체 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 포함 물건의 현황 및 가치를 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 높은 총 등기부채권액

등기부채권 총액이 36억원 이상으로 매우 높습니다. 비록 말소기준권리 외의 대부분의 권리가 말소될 예정이라 하더라도, 이는 해당 부동산의 과거 재무 상태나 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

7. 종합 의견

경기도 광주시 신현동에 위치한 본 단독주택 경매 물건은 '서창퍼블릭골프클럽' 인근에 자리하고 있으며, 감정가는 약 13.3억원입니다. 377㎡의 토지 위에 건축된 2층 단독주택으로, 제시외 건물과 정원수까지 일괄 매각 대상입니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으며, 상당한 금액의 총 등기부채권액이 존재합니다. 주변 공동주택 매매 사례와 비교했을 때 본건 단독주택의 감정가는 높은 편이나, 대지 면적과 단독주택이라는 점을 고려하면 개별적인 가치 판단이 중요합니다. 신현동은 분당 생활권과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 일부 확보될 수 있으나, 혐오시설 관련 과거 사례가 존재하여 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 개인의 주거 만족도 또는 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 분당과의 인접성으로 인한 생활 편의성 증대 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄 매각으로, 전체적인 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,328,188,400원입니다. 제공된 JSON 데이터의 공동주택 시세로는 직접적인 비교가 어렵습니다. 검색된 광주 신현동 단독주택 시세는 5억원대부터 11억원대까지 넓은 편이며, 급매로 감정가의 34% 수준(약 4.5억원)까지 하락한 사례도 있어 개별 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 큰 가격 편차를 보입니다.

현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 유동화 물건, 제시외 건물 포함 등의 특수성을 고려했을 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준인 약 9억 3천만원 ~ 10억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 최종 입찰가는 법원 경매 동향, 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 확인, 주변 시세 재확인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.