나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42005 [1] 경기도 평택시 안중읍 용성리 530-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 ""죽3리다목적 마을회관"" 북서측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

·용성리 530-4 : 부정형, 평지, 조사일 현재 ""건부지 등(단독주택, 일부도로, 나지 등)""로 이용중임.
(잡목, 풀 등이 무성하여 토지내부 진입은 불가한 상태임.<별지 사진 참조>)

·용성리 530-10 : 부정형, 평지로서 조사일 현재 ""휴경지, 일부도로""로 이용중임.
(별지 사진 참조)

·용성리 530-13 : 부정형, 평지로서 조사일 현재 ""휴경지, 일부도로""로 이용중임.
(잡목, 풀 등이 무성하여 토지내부 진입은 불가한 상태임.<별지 사진 참조>)

인접 도로상태

·공히 지적도상 맹지이나 각 토지 동측, 남동측에서 노폭 약4m내외 정도의 포장도로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·용성리 530-4, 동소 530-13 : 계획관리지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,
접도구역<도로법>,
문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-용성리성지)<문화유산 보존 및 활용에 관한 법률>.

·용성리 530-10 : 계획관리지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,
문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-용성리성지)<문화유산 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-. 용성리 530-13지상에 용도미상의 건물 1동(경량철골조 조립식판넬지붕, 약10㎡)이 소재함.

공부와의 차이

·용성리 530-4 : 공부상 지목 ""대""인데 일부 ""도로""임.
·용성리 530-10, 동소 530-13 : 공부상 지목 ""전""인데 일부 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.
. 용성리 530-4, 동소 530-13 지상의 잡목 등은 거래관행에 따라 해당 토지에 포함하였으므로
참고바랍니다.
. 용성리 530-4, 동소 530-13의 토지는 현재의 상황 등을 고려할 때 추가비용이 예상되므로
참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-. 용성리 530-5 지상 목조 함석지붕 단층의 건물 및 목조 스레트지붕 단층의 건물로서
공히 조사일 현재 폐가상태임.(사용승인일 : 미상),(별지 사진 참조)

이용상태

-.조사일 현재 공히 폐가 상태임.(별지 사진 참조)

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.명세표상의 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)이 소재하는 바, 규격, 소유자 등을 확인하시기 바람.
-.제시외 물건에 대한 구조, 명칭, 수량 등은 목측에 의한 개략적인 것이므로 경매에 참고바람.

공부와의 차이

-.귀 제시목록상 용성리 530-4지상의 건물은 소재불명 상태임.
-.귀 제시목록상 용성리 530-5지상의 건물 중 주택의 구조는 목조이나 현황은 블럭조임.
-.귀 제시목록상 용성리 530-5지상의 건물은 2012.07.24자 동소 530-4로 합병말소되어
현황은 동소 530-4지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.
·본건 건물은 현재의 상황 등을 고려할 때 추가비용의 발생이 예상되므로 참조바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 목록 1은 공부상 지목 '대'인데 일부 '도로'이고, 목록 4, 5는 공부상 '전'인데 일부 '도로'임
4. 목록 4, 5 지상의 잡목 등은 거래관행에 따라 해당 토지에 포함하여 평가
5. 목록 1(용성리 530-4)지상의 건물은 소재불명 상태이고, 목록 3(용성리 530-5)지상 건물은 2012. 7. 24자 용성리 530-4로 합병말소되어 현황은 동소 530-4지상에 소재함
6. 목록 3 지상 건물 중 주택의 구조는 목조이나 형황은 블럭조로, 조사일 현재 폐가 상태임(사용승인일 : 미상)
7. 본건 토지 및 건물은 장기간 관리를 하지 않은 상태로 비용의 발생이 예상되므로 경매진행에 참고바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 평택지원 2025타경42005 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 용성리 530-4

토지면적: 2424.00㎡ (약 733.32평)

건물면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

건물 제시외면적: 45.46㎡ (약 13.75평)

용도: 단독주택

감정가: 1,127,896,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변환경

본 물건은 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 ""죽3리다목적 마을회관"" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용의 편의성은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

1.2. 3.토지현황

* 용성리 530-4: 부정형, 평지로서 현재 건부지, 일부 도로, 나지 등으로 이용 중입니다. 잡목과 풀이 무성하여 토지 내 진입이 어려운 상태입니다.

* 용성리 530-10: 부정형, 평지로서 현재 휴경지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 용성리 530-13: 부정형, 평지로서 현재 휴경지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 잡목과 풀이 무성하여 토지 내 진입이 어려운 상태입니다.

1.2. 4.도로상태

각 토지는 지적도상 맹지이나, 동측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 접근이 가능합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 용성리 530-4, 530-13: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 접도구역, 문화재보호구역(도지정300m이내-용성리성지)에 해당합니다.

* 용성리 530-10: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 문화재보호구역(도지정300m이내-용성리성지)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각물건

토지와 건물은 일괄매각이며, 목록 1(용성리 530-4) 및 목록 3(용성리 530-5) 지상의 제시외 건물(45.46㎡)도 포함하여 매각합니다.

1.3. 2.말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2008년 3월 31일 접수된 중소기업은행 근저당(채권최고액 456,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.등기부현황

* 토지 등기부: 소유권이전(증여) 및 소유권 일부 가처분(최강경, 2022.11.07. 접수)이 등재되어 있습니다. 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 등기부: 소유권이전 및 공유자 지분 이전, 소유권이전(매매) 이력이 있습니다. 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리와 동일한 접수일자(2008.03.31.)에 근저당이 말소기준권리가 되어 있으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 채무액: 토지 등기부상 총 채권액은 3,466,626,493원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 1,024,342,062원입니다.

* 미소멸 예상 권리: 등기부상 최강경의 소유권 일부 가처분(2022.11.07. 접수)은 말소기준권리보다 후순위이나, 명확한 말소 여부는 확인이 필요합니다.

1.3. 4.임차인 현황

제공된 정보상 인수할 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 활동이 활발한 상권보다는 지역 주민을 기반으로 한 기본적인 생활권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 차량 보유가 권장될 수 있습니다. 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 제시외 건물: 토지 및 건물 전부가 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함되므로 인수 시점에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 용성리 530-4: 공부상 지목은 '대'이나 일부가 '도로'로 이용 중입니다.

* 용성리 530-10, 530-13: 공부상 지목은 '전'이나 일부가 '도로'로 이용 중입니다.

* 토지 이용 상태: 목록 4, 5 (용성리 530-10, 530-13으로 추정) 지상 잡목 등은 거래 관행에 따라 토지에 포함 평가되었으나, 현재 토지 내 진입이 불가할 정도로 무성합니다.

* 건물 소재 불명 및 폐가 상태:

* 목록 1(용성리 530-4) 지상의 건물은 공부상 소재하나 현황상 소재불명 상태입니다.

* 목록 3(용성리 530-5) 지상 건물은 2012년 합병 말소되어 현 용성리 530-4 지상에 소재하며, 목조 주택이나 현황은 블럭조, 사용승인일 미상, 폐가 상태입니다.

* 장기 방치로 인한 추가 비용 발생 예상: 토지 및 건물이 장기간 관리되지 않은 상태로, 유지 보수 및 정리에 상당한 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 용도 미상의 제시외 건물: 용성리 530-13 지상에 용도 미상의 경량철골조 건물(약 10㎡)이 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 비행안전제3구역, 문화재보호구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 상당한 면적의 토지를 보유하고 있다는 장점이 있으나, 현 상태로는 건물이 폐가이거나 소재불명이며, 토지 역시 잡목이 무성하여 진입이 어려운 등 관리가 전혀 되지 않은 상태입니다. 공부상 지목과 현황의 불일치, 제시외 건물 소재, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 장기간 방치된 자산이므로, 매수자는 철거, 정비, 신축 등에 상당한 비용과 노력을 투입할 준비가 되어 있어야 합니다. 비행안전구역 등의 제한사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 733평의 대규모 토지는 개발 및 활용 가치가 높습니다.

* 계획관리지역 및 자연취락지구: 향후 건축 및 개발 행위에 유리한 용도지역에 해당합니다.

* 일괄 매각: 토지 전체를 한 번에 취득할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,127,896,680원입니다.

제공된 정보만으로는 주변 시세를 정확히 파악하기 어려우나, 본 건은 다음과 같은 사유로 인해 감정가 대비 할인된 가격으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

* 건물 폐가 및 소재 불명 상태, 장기간 방치된 토지로 인한 막대한 정비 및 복구 비용 발생 예상.

* 공부상 지목과 현황의 불일치, 도로 편입 등 복잡한 토지 상황.

* 농지취득자격증명 제출 의무 및 비행안전구역 등 관련 법규제.

* 소유권 일부 가처분(최강경) 등 미소멸 가능성 있는 권리 분석 필요.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 복구 및 개발에 필요한 총 비용, 권리 관계의 명확성 확인, 향후 예상되는 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 전문가의 조언을 바탕으로, 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 현장 답사 후 예상되는 복구 비용 및 가치 상승분을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.