나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52278 [1] 경기도 광주시 신현동 300-4 강남빌라 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재""신현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 비교적 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호 가는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상4층 건중 제4층 제401호로서,

외벽 : 치장벽돌 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

기호가는 공부상 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 등으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5에""임차보증금 금210,000,000원,
범위 전유부분 전부, 임대차계약일자 2021년 3월 9일, 주민등록일자 2021년 4월 9일, 점유개
시일자 2021년 4월 9일, 확정일자 2021년 3월 12일, 임차권자 양정완 781225-*******, 경기
도 광주시 문형산안길 21, 401호(신현동, 강남빌라)"" 등과 관련된 내용이 기재되어 있으니
경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 소재하는 다세대주택으로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경52278 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 300-4 강남빌라 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 52.90㎡ (약 16.00평)

* 토지지분: 52.9㎡ (약 16.00평)

* 건물면적: 51.35㎡ (약 15.53평)

* 건물지분: 51.35㎡ (약 15.53평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 주위환경: "신현1리마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 경매 유형: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 양정완

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 주민등록 및 점유 개시일: 2021년 4월 9일

* 확정일자: 2021년 3월 12일

* 등기부상 권리: 을구 5순위 주택임차권 (2021년 3월 12일자 확정, 2023년 4월 19일 접수)

* 참고: '임차인 현황'에는 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 등기부상 임차권이 존재합니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 11일자 국민건강보험공단의 압류 (갑10) 입니다.

* 기타 권리:

* 국민건강보험공단의 압류 (갑10, 갑11)

* 창원시의 압류 (갑12)

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑13, 2025타경52278)

* 특이사항:

* 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 1일자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수하지 않음을 의미하며, 관련 보증금 부담이 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 인근 다세대주택의 최근 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 유사 물건 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 70.17㎡ (약 21.2평): 320,000,000원 (평당 약 1,500만원)

* 84.74㎡ (약 25.6평): 465,000,000원 (평당 약 1,800만원)

* 52.25㎡ (약 15.8평, 2012년식): 130,000,000원 (평당 약 820만원) - 연식 및 지역적 특성으로 인한 outlier 가능성 존재

* 본 건 건물 면적 (51.35㎡, 약 15.53평) 기준 시세 추정:

* 최근 거래된 유사 면적 물건의 평당 시세(약 1,500만원 ~ 1,800만원)를 적용할 때, 본 건의 가치는 약 232,950,000원 ~ 279,540,000원 범위로 추정됩니다.

* 평가: 감정가 215,000,000원은 인근 시세 대비 보수적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 환경: 토지이용계획 상 환경 관련 규제 지역이 다수 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리복잡성 해소: 초기 정보와 달리, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예기치 못한 상황이 발생할 가능성은 상존합니다.

* 토지이용계획 규제: 다수의 환경 및 성장 관리 관련 규제에 묶여 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2015년 사용승인된 건물로, 장기적으로 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 215,000,000원입니다. 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래 시세가 평당 약 1,500만원에서 1,800만원 수준임을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준에서 책정된 것으로 보입니다. 특히, 복잡했던 임차인 관련 권리관계가 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 명확하게 정리되어 낙찰자의 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 규제 사항이 존재함을 인지해야 합니다. 전반적으로 시장 가치 대비 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 시장 가치: 신현동 일대 다세대주택의 꾸준한 시세 형성.

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서).

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 소형 면적: 15.53평으로 투자 진입 및 관리가 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태입니다 (인수 보증금: 0원).

* 감정가: 215,000,000원

* 주변 시세: 평당 약 1,500만원 ~ 1,800만원 (본 건 면적 15.53평 기준 약 232,950,000원 ~ 279,540,000원)

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 거래된 유사 면적의 시세 범위를 바탕으로 보수적으로 산정하였습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.