나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52277 [1] 경기도 광주시 신현동 852-10 뜨락애 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 연립주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2016.03.04)
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택 단위세대로 이용중입니다.
(방3, 거실 및 주방, 화장실2 등)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기, 도시가스 등 설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 김예린 임차보증금 양수 후 2026.4.1.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52277 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 852-10 뜨락애 102동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 72.92㎡ (약 22.08평)

* 토지지분: 72.92㎡ (약 22.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

* 건물지분: 61.65㎡ (약 18.65평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변에 연립주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경52277)입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 강제경매로 인해 진행되는 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 을1 권리인 주택임차권(김예린) 역시 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-16

* 배당신고일자: 2023-04-19

* 대항력: 없음 (관련 서류상 명시)

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)는 임차인 김예린의 임차보증금을 양수하였으며, 2026년 4월 1일부로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 경매 절차에서 임차인 김 의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-03-15)

* 갑5: 소유권이전 (이종귀, 2021-03-15, 매매)

* 을1: 주택임차권 (김예린, 285,000,000원, 2023-04-19, 말소 예정)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 313,467,571원, 2025-05-23, 말소기준권리)

* 권리 분석 요약: 본 경매 물건의 말소기준권리(갑6)는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 후순위인 임차권(을1) 및 기타 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 채권 총액: 등기부상에 기재된 채권액은 임차보증금 285,000,000원과 강제경매 채권액 313,467,571원을 합한 598,467,571원입니다. 하지만 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 아니며, 권리 분석에 따른 소멸 예정 권리들의 채권액입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 2019년식 70.17㎡(약 21평)가 32,000만원 (약 456만원/㎡), 2019년식 84.74㎡(약 25.6평)가 46,500만원 (약 549만원/㎡), 2012년식 52.25㎡(약 15.8평)가 13,000만원 (약 249만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2016년식 건물이며, 전용면적 61.65㎡(약 18.65평)입니다. 건축년도와 면적, 입지 등을 고려할 때, 본건의 감정가 32,100만원(약 521만원/㎡)은 최근 유사 매물 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 단지/건물 유사성: 제공된 JSON 정보에 따르면 "블리스타운", "보헤미안C동", "아트리움" 등이 주변 지역의 다세대 주택 사례로 파악됩니다. 본건 "뜨락애"와 동일 단지는 아닐 수 있으나, 동일 생활권 내 유사 주거 형태의 거래 사례로서 시세 판단에 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "신현초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 건물 내역:

* 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지상 4층 건물 내 2층 202호로, 전용면적은 61.65㎡입니다.

* 사용승인일: 2016년 3월 4일입니다.

* 내부 구성 (추정): 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 방 3개, 거실 및 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

* 설비: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 승강기, 도시가스 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 모두 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: 본건은 임차인과의 보증금 관련 문제가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 해결되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 이는 권리 관계를 명확히 한다는 점에서 긍정적이나, 복잡했던 절차는 매각 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설 등 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 주변 환경을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 침체 또는 조정 가능성은 항상 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광주시 신현동에 자리한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2016년 건축으로 연식은 다소 있으나 철근콘크리트 구조이며, 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 권리분석상 임차인과의 보증금 문제가 HUG의 확약서 제출로 해결되어 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 주변 지역의 시세 상승 추세를 감안할 때, 향후 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 문제가 해소되어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 실거주 및 투자 용이성: 신현초등학교 인근으로 교육 환경이 갖추어져 있으며, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 및 신축 빌라 시세 상승 추세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가가 최근 거래 사례와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 321,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 감정가 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 최소 경쟁률과 낙찰 가능성을 고려하여 결정해야 합니다.

* 인근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 실거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 현 시점에서의 낙찰 가능한 합리적인 최저 입찰가는 약 300,000,000원 (30,000만원) 수준으로 판단됩니다. (입찰 참여 시에는 최종 시세 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.