나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51698 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층407호 교육연구시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51698 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층407호 교육연구시설 경매

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성남지원 경매7계 2025타경51698 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층407호 | 감정가: 583,000,000원 | 최저가: 408,100,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층 407호 교육연구시설(노인복지주택 이용 중)에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자가 망(亡)인 상태로 진행되는 점이 특징이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

사건번호: 성남지원 2025타경51698 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층407호

용도: 교육연구시설 (노인복지주택으로 이용 중)

감정가: 583,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물면적 (전용): 77.99㎡ (약 23.60평)

건물 제시외/토지 제시외면적: 0.00㎡ (제시외 없는 상태)

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 '구미중학교' 북측 인근에 위치한 '서울시니어스분당타워' 내 호실입니다. 주위는 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다. 교통의 경우, 차량 진출입이 용이하며, 원거리에 지하철 수인분당선·신분당선 '미금역'과 신분당선 '오리역'이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본 건물은 철근콘크리트조 및 철골조로 2003년 8월 23일에 사용승인된 지하 3층~지상 8층 규모의 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비를 갖추고 있습니다. 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 주요 포장도로(대로3류, 보조간선도로)와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 권리 분석

본 사건은 채무자 겸 소유자가 사망(망)하여 진행되는 임의경매입니다. 소유권 관련 변동 사항이 발생했을 가능성이 높으므로, 입찰 전 상속 관계 및 관련 법정 절차 진행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 임대 관계는 미상이나, 주거 시설이 아닌 특수 용도(노인복지주택)로 이용되고 있으므로 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 망자의 상속인이 존재할 경우 상속등기 절차가 필요할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 환경

본건이 위치한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 해당하여 상업 시설로서의 잠재력이 높은 입지입니다. 감정평가서상 '업무용 건부지'로 이용 중이며, 주위 환경에 근린생활시설이 소재한다고 언급되어 있어 상업시설 이용에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 본건 자체가 '노인복지주택'으로 사용 중이므로 실제 상업 활동은 제한적일 수 있으며, 해당 시설 운영을 전제로 상권 분석이 이루어져야 합니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

주변은 주거 환경이 안정적인 분당 구미동 지역이며, '구미중학교'와 인접하여 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)에 속해 있습니다. 주변에 대형 병원인 분당서울대학교병원이 도보 5분 거리에 입지하고 있어 의료 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 인근에 탄천 및 불곡산이 있어 자연환경이 잘 조성된 도심 속 실버타운 입지로 평가받고 있습니다. 미금역 일대에 생활 편의시설이 밀집되어 있어 이용 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 용도와 현황의 불일치: 공부상 용도는 '교육연구시설'이나, 현황은 '노인복지주택(실버타운)'으로 이용 중입니다. 노인복지주택은 '노인복지법'에 따라 입주 자격(만 60세 이상 등) 및 처분 제한 등의 규제를 받을 수 있으므로, 입찰 전 해당 법규를 철저히 검토해야 합니다.

2) 소유자/채무자 망자(亡者)의 문제: 소유권 이전 및 경매 진행 과정에서 상속 문제로 인해 절차가 지연되거나 복잡해질 가능성이 있습니다. 입찰자는 법원 공고 및 진행 상황을 주의 깊게 살펴야 합니다.

3) 혐오시설: 해당 지역은 분당의 잘 개발된 지역으로, 검색 결과 인근에 대규모의 전통적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역과 주요 도로(대로3류)에 접하고 있어 소음 및 차량 통행에 따른 불편은 예상할 수 있습니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 분당 구미동의 우수한 입지(일반상업지역, 대로변 접)에 위치한 노인복지주택 시설입니다. 건물 연식(2003년)은 있으나 관리가 잘 되어있는 것으로 보입니다. 감정가 5억 8,300만 원은 현황 이용 가치(고급 실버타운)를 반영한 것으로 판단됩니다. 핵심 리스크는 '노인복지주택'이라는 특수 목적용도에 따른 입주 및 처분 제한이며, 이에 대한 명확한 이해 없이 단순한 주거용 오피스텔 등으로 보고 접근해서는 안 됩니다. 특수 물건에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 분당 구미동 일반상업지역 대로변에 위치하며, 지하철역과 광역도로망 접근성이 우수하고(교통상황 보통), 주변 주거 및 자연 환경이 쾌적합니다.

2) 희소성: 분당 지역 내 고급 노인복지주택(실버타운) 시설로서 희소 가치가 있으며, 상급 종합병원(분당서울대병원)이 지근거리에 있어 높은 의료 접근성을 자랑합니다.

3) 안정적인 임대/운영 가능성: 시설이 노인복지주택으로 이미 운영되고 있는 점을 고려할 때, 관련 사업 운영자 또는 장기 실거주(입주 자격 충족 시) 목적의 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계