나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52293 [1] 경기도 광주시 신현동 421-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현1리마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3) 본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 2층 단독주택으로서,
외벽: 드라이비트 마감 징크 판넬 지붕.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

기호(2,4) 단독주택으로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 단독주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2025타경52293 (1)

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사 새마을금고자산관리회사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 984,576,720원

1.2. 물건상세

소재지: 경기도 광주시 신현동 421-5

용도: 단독주택

토지면적: 285.00㎡ (약 86.21평)

건물면적: 172.20㎡ (약 52.09평)

건축일자: 2020년 7월 17일 신축 신고

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 2층 단독주택

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 본건은 일괄매각이며, 현재 단독주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, '신현1리마을회관' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

토지 등기부상 말소기준권리인 2023년 3월 31일자 주식회사 새마을금고자산관리회사의 근저당권(을10) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리인 2023년 3월 31일자 주식회사 새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1) 이하의 권리들도 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 임의경매 절차상 대부분의 권리가 소멸되는 점을 감안할 때, 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부: 2023년 3월 31일 접수, 주식회사 새마을금고자산관리회사 근저당권 (을10)

건물 등기부: 2023년 3월 31일 접수, 주식회사 새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1)

두 권리 모두 본 경매 절차를 통해 소멸 대상입니다.

3.3. 임차인현황

인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (임차인 현황 상 인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건 주위 환경에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

신현동 일대는 주거 지역으로 개발이 활발하게 이루어지고 있어, 주변 편의 시설 및 상업 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

'신현1리마을회관'이 인근에 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 별도 조사가 필요하나, 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주택 밀집 지역임을 감안할 때, 단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 통학 정보는 별도 조사 필요)

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권 관련 불분명한 내용이 있어, 해당 권리에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물건자체리스크

본건은 단독주택으로, 최근 주변에서 주로 거래되는 다세대 주택과는 가격 형성 및 거래 방식에 차이가 있을 수 있습니다. 2020년 신축 건물이나 외벽 마감재(드라이비트, 징크패널) 등에 대한 유지보수 상태를 점검할 필요가 있습니다.

6.3. 주변환경리스크

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설 조사:

본건 소재지 주변을 조사한 결과, 인근에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 2020년 신축 단독주택으로, 넓은 토지 면적(285.00㎡)과 건물 면적(172.20㎡)을 보유하고 있어 건축 연령 대비 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 임차인이 없어 낙찰 후 부담이 적은 물건입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불분명한 기재는 반드시 확인이 필요하며, 제공된 주변 시세 정보가 주로 다세대 주택 위주로 되어 있어 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 산정에는 한계가 있습니다.

감정가 9억 8천 4백 5십 7만 6천 7백 20원을 기준으로, 향후 부동산 시장 동향 및 지역 개발 잠재력을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

신축급 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

넓은 토지 면적은 향후 증축, 리모델링 등을 통한 자산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

권리 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

주변 지역 개발 여건에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 984,576,720원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

감정평가액 9.84억원을 기준으로, 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 일반적으로 경매에서는 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 800,000,000원 ~ 880,000,000원 사이의 입찰가를 신중하게 고려해 볼 것을 제안합니다.

이는 시세 분석 및 현장 조사를 통한 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.