나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52275 [1] 경기도 광주시 신현동 259-27 4층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ‘광주광명초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 제4층 제501호로서

외벽:벽돌쌓기
창호:하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측이 폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 윤도이)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52275 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 259-27 4층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

토지지분: 59.61㎡ (약 18.03평)

건물면적: 57.46㎡ (약 17.38평)

건물지분: 57.4605㎡ (약 17.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, '광주광명초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 노선 등 대중교통 이용이 가능한 일반적인 교통 상황을 보입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 2014년 6월에 사용 승인되었습니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 완경사의 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다.

등기부상 소유권 이전 및 관련 권리 변동 내역이 확인됩니다.

말소기준권리 확인 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의 깊게 살펴볼 사항은 임차인 현황입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(양도 전 임차인 윤도이)가 등재되어 있으며, 보증금 256,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 12월 21일, 확정일자 2020년 12월 4일입니다.

하지만, 본 건과 관련하여 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

이는 법원 경매 절차상 임차인의 대항력이 소멸되고, 인수되는 보증금이 없음을 의미합니다.

따라서, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 기능 중심의 지역으로, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주요 편의시설이나 상업 시설이 밀집한 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

따라서 투자 관점에서 높은 임대 수익률이나 빠른 시세 차익을 기대하기보다는, 안정적인 주거 가치에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다.

1.4. 생활정보

인근에 광주광명초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 자체적으로 승강기, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

주변 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 주택지대임을 고려할 때 일상생활에 필요한 기본적인 시설들은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 자연보전권역, 특별대책지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발이나 재건축 시 용도 제한이나 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

* 다세대주택의 특성상 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 서류상 ‘대항력 있는 임차인’이라는 문구가 특이사항에 있으나, 주택도시보증공사의 확약서에 따라 대항력이 포기되고 인수 보증금이 없다고 판단되지만, 법률적 검토 시 더욱 세밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의 시설을 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 2,400만 원이나, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

다만, 지역 내 개발 제한 관련 용도 지역 편입 여부 및 건축 연한 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 입지: 광주광명초등학교 인근 주거 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 신현동 일대의 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건과 유사한 조건의 다세대주택들이 2026년 5월 기준으로 3.2억 원에서 4.65억 원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다.

본 물건의 전용 면적 57.46㎡(약 17.38평)와 건축 연도(2014년)를 고려할 때, 현재 시가는 최소 2.9억 원에서 3.2억 원 이상으로 추정됩니다.

감정가(2.24억 원)는 이러한 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으며, 권리상 특별한 문제가 없을 것으로 예상되므로, 시장 경쟁을 감안하여 감정가 대비 약 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (2억 7천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.