나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52266 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 11층 1143호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역(수도권 전철 5호선)’ 북서측 인근에 위
치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대
로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 소재하는 등
제반 교통상황은 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 건물 내 제11층 제1143호로서,

외벽 : 복합판넬 및 외장석 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
[후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 열병합 지역난방설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 화재탐지·경
보설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 서측으로 각각 노폭 약 30미터 및 약 20미터의 아스콘 포장도로에 접하며,
동측으로 노폭 약10미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제
권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 대상물건은 현장조사시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부구
조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 판단하였으니,
경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강병주)로부터 2026.5.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52266 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 11층 1143호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 6층/지상 18층 건물 내 11층 1143호

건물면적(전용): 18.72㎡ (약 5.66평)

토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

감정가: 120,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

물건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역(수도권 전철 5호선)’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

대상 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있습니다.

주변 도로 상황은 북서측 약 30미터, 서측 약 20미터, 동측 약 10미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정 (2025타경52266) 2025년 5월 23일 접수.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 강병주)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 10일

* 확정일자: 2022년 7월 21일

* 배당신고일자: 2024년 9월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

주변에 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월 12일 10층 물건이 7,400만원 (18.72㎡)에 거래되었고, 2026년 3월 18일 6층 물건이 7,800만원 (18.72㎡)에 거래되었습니다.

이는 공급 면적 기준 3.95백만원/㎡ ~ 4.16백만원/㎡ 수준으로, 평당 약 1,307만원 ~ 1,378만원에 해당합니다.

이전 감정가(1.2억원) 대비 낮은 가격에 거래가 이루어진 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 수도권 전철 5호선 미사역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초/중/고등학교 및 학원가 위치 (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장 상의 현황도면 및 외부 관찰에 의거하여 판단하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 미성숙 상가지대: 감정평가서 상 주위 환경이 '미성숙 상가지대'로 기재되어 있어, 향후 상권 활성화 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서가 제출되었으나, 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 다만, HUG가 보증금을 책임지므로 리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 미사역 역세권에 자리하고 있습니다.

건물 및 토지 면적은 소형 오피스텔에 해당하며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 상태입니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

다만, 내부 확인이 불가하고 주변 상권이 아직 성숙되지 않은 점은 고려해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 특이사항으로, 시세 조사에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 권리 문제가 말소 예정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 역세권 입지: 5호선 미사역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 활용: 최근 실거래가 7,400만원~7,800만원 수준을 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 최근 실거래가는 7,400만원 ~ 7,800만원 수준으로 확인되었습니다.

인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 낙찰자는 실거래가 수준 또는 그 이상으로도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 내부 확인 불가, 미성숙 상가지대 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가를 기준으로, 권리관계가 명확해진 점을 감안하여 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 정확한 시세 및 향후 발전 가능성을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.