나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52225 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 111 이매촌아파트 803동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재‘이매초등학교’남동측에 인접하여 위치하는
이매촌아파트 단지 내에 위치하며, 부근 일대는 대규모 아파트단지, 상가, 근린생활시설,
학교 및 공원과 주거편의시설 등이 입지하는 곳으로 제반 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인접한 간선도로에서 노선버스와 지하철(수인분당선 및
경강선 이매역) 등 이용 가능하는 등 제반교통여건은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층건 내 5층 502호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 이중창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.
(후첨‘건물개황도’참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 소방관련설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장
설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로, 중로, 소로 등의 포장도로를 이용 중이며, 단지 내 도로상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당),
대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-10-17)(상대보호구역)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-14)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전
술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52225 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 이매동 111 이매촌아파트 803동 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 19억원

토지면적: 69.28㎡ (약 20.96평)

건물면적: 134.91㎡ (약 40.81평) (공급면적 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 개발행위허가제한구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 이매초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인접 간선도로를 통해 버스 노선 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 및 경강선 이매역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2012년 9월 21일 하나은행 근저당 (4억 6440만원)

* 강제경매 개시결정: 2025년 5월 16일 김창기 신청 (4억 8809만 8629원)

* 소유권 이전 내역 확인됨.

임차인 현황:

* * 박상복: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002년 2월 25일. 대항력 없음.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 분당구 이매동은 성남시의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요가 존재합니다. 단지 주변으로 상업 시설과 근린생활시설이 발달해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

편의시설: 이매초등학교가 인접해 있으며, 단지 주변으로 공원, 상가 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: 수인분당선 및 경강선 이매역 이용이 편리합니다.

주차: 총 340대 (지상 12대, 지하 25대) 주차 가능합니다. (아파트 정보상 세대 대비 주차 대수는 적으나, 전체 단지 기준 총 주차 대수는 709대입니다.)

건축 정보: 1993년 4월 6일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 22층 건물 내 5층 502호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 본 물건은 '개발행위허가제한지역(2023-10-16)'으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 상당한 제약이 있을 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

다양한 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 일반적인 도시계획시설 외에도 철도저촉, 상대보호구역, 비행안전제2·6구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 성남시 분당구의 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 이매역 역세권 단지로 교통이 편리하며, 주변 학군 및 편의시설이 풍부하여 주거 가치가 높습니다.

다만, '개발행위허가제한지역'으로 지정된 점은 향후 개발 가능성 및 가치 상승 측면에서 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 제한 사항 해제 여부 또는 구체적인 제한 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

현재 등기부상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

1.7. 투자 포인트

분당의 안정적인 주거 수요: 분당 신도시 내에서도 선호도 높은 이매동에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 이매역을 통한 편리한 교통망과 주변의 풍부한 생활 편의시설은 매력적인 투자 요소입니다.

개발행위허가제한 해제 시 잠재적 가치 상승 기대: 현재 제한된 개발 행위가 해제될 경우, 지역 가치 상승과 더불어 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다. (장기적 관점)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 19억원이나, 최근 유사 면적(84.63㎡, 약 25.6평)의 매매 실례가 20억 1500만원에 거래된 점을 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 추정됩니다.

그러나 '개발행위허가제한지역'이라는 중대한 제약 사항이 존재하므로, 이에 대한 할인율을 적용하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(19억원) 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서 17억 5천만원 ~ 18억 5천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 시장 상황 및 투자자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.