나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52240 [1] 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)3,(상층)4층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평1리 체육공원"" 북동측 인근 통칭 ""한강오펜시아"" 제가동 건물 내에 위치하며 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택 및 공장 등이 도로를 따라 연이어 집합해 있는 시가지지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차간격 및 운행횟수 등 고려시 대중교통이용편의도는 다소 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제복수층(하층)3,(상층)4층 제302호로서,
(사용승인일: 2017.05.04)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 복수층 다세대주택으로 이용 중이며 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체 지반 평탄한 일단의 부정형 토지로서, 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2)[능평동 689-1,689-2]: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역,

일련번호(3)[능평동 689-3]: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

별첨 ""내부구조도"" 와 같이 제시외물건(㉠) 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김재순)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52240 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)3,(상층)4층 302호

토지면적: 96.42㎡ (약 29.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 주거용 건부지

토지 형상: 완만한 경사지대 내 자체 지반 평탄한 일단의 부정형 토지

인접 도로상태: 서측 노폭 약 4m 내외 포장도로 접함

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 복수층(하층) 3층, (상층) 4층 302호

사용승인일: 2017.05.04

건물면적: 39.10㎡ (약 11.82평)

건물 제시외면적: 42.35㎡ (약 12.81평) (제시외 건물 포함)

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 마감 등

설비내역: 기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등 구비

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 295,000,000원

토지면적 (감정가 기준): 96.42㎡

건물면적 (감정가 기준): 39.10㎡

토지지분: 96.422㎡

건물지분: 39.1㎡

건물 제시외면적: 42.35㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 언급된 사항 없음. (단, 권리분석상 인수되는 권리 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 체육공원" 북동측 인근 "한강오펜시아" 가동 건물 내에 위치함.

주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택 및 공장 등이 도로를 따라 연이어 집합해 있는 시가지 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 편의성

본 건까지 제반 차량의 진출입은 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하나, 배차 간격 및 운행 횟수 등을 고려시 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

소유권 보존: 백미숙 (2017-05-19)

소유권 이전: 권도윤 (2019-02-22)

임차권: 김 (주택도시보증공사) (2020-05-18 전입, 210,000,000원) (2022-06-21 등기)

가압류: 우리카드 (2021-07-21), 농협은행 (2021-07-26), 중소기업은행 (2021-08-18), KB국민카드 (2021-08-25), 우리금융캐피탈 (2021-08-30), 반월농협 (2021-09-07)

압류: 국민건강보험공단 (2024-05-07)

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-05-19)

등기부채권 총액: 322,095,435원

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2021카단3404 (우리카드 가압류, 2021-07-21 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(소유권, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 분석

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 210,000,000원

전입일자/확정일자: 2020-05-18

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 1일자로 제출된 확약서에 따라, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함. 이에 따라 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 210,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보임. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변은 임야, 농지, 주택, 공장 등이 혼재된 시가지 지역임.

소규모 상권이 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 위주의 상권으로 판단됨.

인근 "능평1리 체육공원"이 위치하여 일부 녹지 공간 이용 가능.

대중교통 이용 편의도가 다소 낮은 점을 고려할 때, 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 분석됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 편의는 다소 불편할 수 있음.

가까운 거리에 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 시가지 지역임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 갖추어졌을 것으로 추정됨.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 고려할 때 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 교육 시설이 위치할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 존재: 공부와의 차이로 제시외 건물 42.35㎡가 존재하며, 이는 매각에 포함되어 있음. 별도의 건축물 대장 등재 여부 및 법적 문제 발생 가능성 확인 필요.

대중교통 불편: 버스 정류장이 있으나 배차 간격 및 운행 횟수가 적어 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있으며, 차량 보유가 필수적임.

주변 환경: 임야, 농지, 공장 등이 혼재되어 있어 쾌적성이 다소 저하될 수 있음.

임차인 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 한 확약서가 제출되었으나, 실제 경매 절차 진행 과정에서의 변수 발생 가능성은 상존함. HUG와의 계약 관계 및 확약서의 법적 효력에 대한 추가적인 면밀한 검토 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 295,000,000원임.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 김 씨의 대항력은 없는 것으로 판단됨. HUG와의 확약서 내용을 볼 때 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

제시외 건물 포함 매각이며, 이는 별도 확인 및 처리 필요.

입지적으로는 차량 접근성은 양호하나 대중교통 편의성은 다소 떨어짐. 주변 환경은 시가지와 자연이 혼재된 형태.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 전용면적 52.3㎡ (약 15.8평) 건물이 247,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 평당 약 1560만원 수준임. 본 물건은 등록된 면적이 39.10㎡ (약 11.82평)이고 제시외 건물 42.35㎡ (약 12.81평)을 포함하면 총 약 81.45㎡ (약 24.63평)의 이용 면적을 가지므로, 시세 분석 시 이를 고려해야 함. 감정가 295,000,000원은 이러한 시세와 다소 차이가 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

인수되는 권리 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

제시외 건물 활용 가능성: 포함된 제시외 건물을 합법적으로 활용할 수 있다면 추가적인 공간 가치 창출 가능. (별도 확인 필수)

잠재적 시세 상승 여력: 주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 요인 존재 시 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 295,000,000원입니다.

인근 최근 매매 사례를 보면,

* "포레스빌(103동)" (53.84㎡, 2013년식, 3층): 160,000,000원 (약 982만원/평)

* "두루미인3차(바동)" (59.96㎡, 2012년식, 1층): 164,000,000원 (약 906만원/평)

* "필하우스" (52.3㎡, 2019년식, 4층): 247,000,000원 (약 1,563만원/평)

본 물건의 등록된 건물 면적은 39.10㎡ (약 11.82평)이며, 제시외 건물 42.35㎡ (약 12.81평)를 포함하면 총 약 81.45㎡ (약 24.63평)의 이용 면적을 가집니다.

최근 거래 사례 중 유사한 신축 건물(필하우스)의 평당가(약 1,563만원/평)를 적용하면 본 물건의 총 이용 면적(24.63평) 기준 시세는 약 38,480만원에 이를 수 있으나, 본 물건은 건축 연도가 더 오래되었고(2017년 사용승인), 제시외 건물의 상태 및 법적 문제를 고려해야 합니다.

그 외 비교적 오래된 건물들의 평당가(약 900~980만원/평)를 적용하면 총 이용 면적 기준 22,000만원 ~ 24,000만원 범위의 시세로 추정됩니다.

감정가 295,000,000원은 시장 시세 범위에 비해 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 최신 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 제시외 건물의 가치 및 법적 검토, 그리고 유찰 횟수 및 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.