나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52207 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-2 명성하이츠 201동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""초월고등학교"" 남서측 근거리에 인근에 위치하
며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통
사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 4층 403호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2014-04-15)(성남-장호원)<도로
법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2022.06.15일 수원지방법원 성남지원광주시법원의 임차권등기명
령(2022카임13)으로 2022.06.22일자로 주택 임차권이 설정 되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 유채현)로부터 2025. 5. 14.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52207 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-2 명성하이츠 201동 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 및 가격

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 65.26㎡ (약 19.74평)

* 건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

* 토지지분: 65.2631㎡

* 건물지분: 59.28㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월고등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 용이하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

3.3. 건물 구조 및 이용

* 철근콘크리트구조(철근)콘크리트(경사지붕)로, 4층 건물 중 4층 403호입니다.

* 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 구성되어 있습니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.4. 토지 및 도로 상태

* 토지는 부정형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건은 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

3.5. 토지이용계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2022.08.04. 포천세무서장 압류 (등기부상 말소기준권리로 작용할 가능성이 높습니다.)

* 경매개시결정: 2025.05.15. 주택도시보증공사

* 임차권등기: 2022.06.22. 주택임차권(을3)이 설정되었으나, 이는 매각으로 말소됩니다.

* 전체 등기사항전부증명서상 소유권보존, 소유권이전, 임차권, 압류, 강제경매 등이 존재하며, 강제경매(2025.05.15.)로 인하여 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 소유 임차인: 유채현)

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2020-07-29

* 대항력: 없음

* 주의사항: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라, 임차인(유채현/주택도시보증공사)의 보증금 190,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (입찰 시 인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

* 인근 단지(주노빌리지, 크로바빌, 라임하우스 등)의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 53~69㎡의 다세대주택이 2026년 5월 기준 1억 2,200만원에서 2억 700만원 사이에 거래되었습니다.

* 면적당 거래가는 약 222만원/㎡ 에서 305만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 건물면적은 59.28㎡ (약 17.93평)입니다. 이를 바탕으로 추정 시, 본 건의 적정 시세는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위로 예상됩니다.

5.2. 감정가와의 비교

* 본 건의 감정가는 2억 5,800만원입니다.

* 이는 최근 실거래가 기반의 추정 시세보다 높게 책정된 것으로, 감정 시점 및 평가 방식에 따른 차이로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6.2. 교육시설

* "초월고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 지역 특성

* 토지이용계획상 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대중교통 불편

* 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 감정가와 시세 괴리

* 감정가(2억 5,800만원)와 인근 실거래가 기반의 추정 시세(약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원) 간의 차이가 상당합니다. 고가 낙찰 시 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 현장 답사를 통한 정확한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 초월읍에 소재한 다세대주택 경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금(1억 9,000만원)이 인수되지 않아 권리관계가 매우 명확한 물건입니다.

* 다만, 감정가(2억 5,800만원)와 인근 시세(약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원) 간의 괴리가 크므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 대중교통 불편 및 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 주거 환경 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

9. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전하게 취득 가능합니다.

* 비교적 신축 건물(2016-2017년 준공 추정)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 성장관리구역 등 지역 개발 잠재력을 가진 지역입니다.

10. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 258,000,000원입니다.

* 인근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 시세 수준을 반영한 합리적인 입찰이 중요합니다.

* 시세 수준 및 권리상의 안전성을 고려하여, 1억 9,000만원 ~ 2억 2,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 73% ~ 85% 수준입니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 시장 동향을 면밀히 재검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.